afdrukken

Woning en hypotheek

Huis kopen

Bij de aankoop van een huis moet u veel wettelijke bepalingen en regels in acht nemen. Wat moet er in de koopovereenkomst staan, wat zijn de ontbindende voorwaarden, hoe hoog zijn de kosten koper, mogen ouders bijvoorbeeld geld schenken? Moeten partners dezelfde financiƫle inbreng hebben of kan het ook anders?

Koopovereenkomst

Als u als particulier een woning koopt, schrijft de wet voor dat de koop (en verkoop) tot stand komt door middel van een schriftelijke koopovereenkomst tussen de verkoper(s) en de koper(s). Deze overeenkomst noemen we vaak de voorlopige koopovereenkomst. Daarbij is ‘voorlopig’ een beetje misleidend, omdat vanaf de ondertekening van die koopovereenkomst de verkoper en koper in principe aan elkaar zijn gebonden.

In de koopovereenkomst wordt onder meer bepaald wanneer de eigendomsoverdracht van de woning plaatsvindt (de transportdatum). Dat is meestal ook het moment waarop de woning aan de koper leeg en ontruimd ter beschikking wordt gesteld (sleuteloverdracht). Voor de overdracht van de woning (het transport) tekenen de koper en de verkoper op de transportdatum de notariële akte van levering (transportakte). De eigendomsoverdracht is pas afgerond als de notaris de transportakte inschrijft in het kadaster. In de koopovereenkomst wordt onder meer vermeld welke notaris de overdracht verzorgt. Als het gaat om een bestaand huis, kiest meestal de koper de notaris.

Eigendomsverhouding

Is het wel zo vanzelfsprekend dat als u samen met uw partner een huis koopt, dat op fifty-fifty-basis is? Ligt in uw situatie een andere verhouding misschien meer voor de hand? Of zijn er wellicht nog andere manieren om een verschillende inbreng van eigen geld onderling vast te leggen?

Schenkingen

De wet kent een aantal mogelijkheden om aan de koper van een huis een schenking te doen. Vaak maakt dit voor een koper net het verschil dat nodig is om het huis van zijn dromen te kunnen financieren. Zo kunnen ouders onder bepaalde voorwaarden aan hun kind eenmalig een vrijgestelde schenking doen van meer dan € 51.000,- voor de aankoop van een woning of de verlaging van de hypothecaire lening van een woning.

In september 2013 heeft de staatsecretaris besloten dat de belastingvrije schenking tijdelijk (van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015) verhoogd wordt naar € 100.000,-. Bovendien geldt de schenkingsvrijstelling voor iedereen, dus iedere Nederlander mag een schenking van € 100.000,- ontvangen van zijn ouders of een derde ongeacht de leeftijd van de schenker en ontvanger. Voorwaarde is wél dat de schenking gebruikt wordt voor de aankoop van een eigen huis (niet een tweede woning), verbouwing of als aflossing op de eigenwoningschuld.

Voor de meeste particulieren zullen bovengenoemde grote schenkingen geen alledaagse zaken zijn. Het is daarom verstandig om dergelijke schenkingen notarieel vast te leggen. Op die manier worden alle aspecten rondom de schenking goed overwogen, denk aan het opnemen van een uitsluitingsclausule waardoor de schenking niet in gemeenschap van goederen valt.

Erfdienstbaarheden

Het komt vaak voor dat er ten gunste of ten laste van de woning in het verleden bepaalde rechten zijn vastgelegd, zoals erfdienstbaarheden (bijvoorbeeld recht van overpad) of kwalitatieve verplichtingen. Helaas is vaak niet meteen duidelijk of ze nog altijd gelden en is nader onderzoek nodig. Het is van belang dat dit soort rechten goed in beeld zijn voordat de koop definitief wordt gesloten.

Ontbindende voorwaarden

In de koopovereenkomst kunt u met de verkoper overeenkomen in welke situaties de koop niet doorgaat. Bijvoorbeeld als u de financiering niet rond krijgt. Of als bouwkundig of milieutechnisch onderzoek niet goed uitpakt.

Kosten koper

Doorgaans betaalt de koper de overdrachtsbelasting, de kadasterkosten en de notariskosten. Kosten koper noemen we dat.

Kortom, bij veel zaken die spelen rondom de aankoop van een woning mag u van ons de vereiste kennis verwachten en staan we u graag terzijde, bij voorkeur zo vroeg mogelijk in het traject.



Meer informatie

Voor meer informatie over het kopen van een huis verwijzen wij u naar de website www.notaris.nl. Klik op de link voor de brochure 'Woning kopen' of de video 'Een huis kopen'

Voor informatie over het verkopen van een huis, klik op de link voor de brochure 'Woning verkopen' of de video 'Een huis verkopen' 

 

Hypotheek en geldleningsovereenkomst

Bij de aankoop van een huis gaat het om substantiƫle bedragen. Leent u van de bank of van andere geldverstrekkers, bijvoorbeeld uw ouders? Hebben zij dan ook hypotheekrecht?

Hypotheekakte

Als u geld leent bij de bank om een huis te kopen, zal de bank - als zekerheid voor de terugbetaling van de lening - een 'recht van hypotheek' willen op de woning. Zo'n recht van hypotheek wordt vastgelegd via een notariële akte. Daarom gaat de transportakte van een woning bijna altijd gepaard met een hypotheekakte.

Hypotheek oversluiten

Als u van de ene hypotheekverstrekker overstapt naar een andere hypotheekverstrekker, spreken we van het oversluiten van uw hypotheek. In dat geval ondertekent u bij uw notaris de nieuwe hypotheekakte en zorgt de notaris ervoor dat uw oude hypotheek wordt afgelost en wordt doorgestreept bij het kadaster.

Particulier hypotheekrecht

Ook in de particuliere sfeer kan een hypotheekakte nuttig zijn. Bijvoorbeeld als ouders geld lenen aan een zoon of dochter voor de aankoop van een woning. Als het om substantiële bedragen gaat, kan het - ter bescherming van het vermogen van de ouders - zeer wenselijk zijn om aan de ouders een hypotheekrecht te geven op de aangekochte woning (zo nodig als tweede hypotheek, ná de eerste hypotheek van de bank). De positie van de geldverstrekkende ouders is dan veel sterker, vooral bij verkoop van de woning of als de zoon of dochter failliet gaat of in de schuldsanering terechtkomt.

De fiscale spelregels rondom aftrekbaarheid van een lening gelden ook als u van ouders of 'buurman' leent. Neemt u gerust contact met ons op als u meer informatie wenst over zo'n particuliere hypotheekakte of geldleningsovereenkomst.

Nieuwbouw

Wat komt er allemaal bij kijken als u een nieuwbouwhuis koopt? Moet u alles ineens betalen en wanneer dan? Op het moment dat u de overeenkomst tekent of later? En welke garanties heeft u? Is er kopersbedenktijd of een waarborgfonds?

Overeenkomst

Als u nieuwbouw koopt tijdens de bouwfase, dan koopt u van de verkoper de grond en geeft u tegelijkertijd aan de aannemer opdracht om op die grond een gebouw te bouwen. U tekent dus een koopovereenkomst met de verkoper van de grond en een aannemingsovereenkomst met de aannemer. Het kan ook zijn dat de verkoper een en dezelfde is als de aannemer. Dan tekent u slechts één overeenkomst: de koop-/aannemingsovereenkomst.

Kopersbedenktijd

Als de nieuwbouw een woning is en u een ‘natuurlijk persoon’ bent die de aanschaf niet doet ten behoeve van de uitoefening van uw beroep of bedrijf, dan heeft u, net als bij de aankoop van een bestaande woning, recht op de kopersbedenktijd. Dit is drie dagen, gerekend vanaf het moment dat de koopovereenkomst, de aannemingsovereenkomst of de koop-/aannemingsovereenkomst door beide partijen ondertekend is en u daarvan een exemplaar (of een kopie) heeft ontvangen.

Gedurende deze drie dagen heeft u het recht de overeenkomst te ontbinden. Van deze drie dagen moeten er minimaal twee een werkdag zijn. Ook mag de bedenktijd nooit eindigen in een weekend of op een feestdag. Is dit wel het geval, dan eindigt de kopersbedenktijd een volle dag later. De drie dagen bedenktijd kan dus ook langer dan drie dagen duren.
Als feestdag gelden: nieuwjaarsdag, Hemelvaartsdag, de christelijke eerste en tweede paasdag, de christelijke eerste en tweede pinksterdag, Koningsdag, Bevrijdingsdag (5 mei) en eerste en tweede kerstdag. Voor de toepassing van de Algemene termijnwet, waarin de feestdagen gedefinieerd staan, wordt Goede Vrijdag met de hiervoor genoemde dagen gelijkgesteld.

SWK Garantie

Een aantal aannemers werkt onder SWK Garantie. SWK staat voor Stichting Waarborgfonds Koopwoningen. De SWK Garantie zorgt ervoor dat als de aannemer de bouw niet kan afmaken, bijvoorbeeld omdat hij failliet gaat, de woning wordt afgebouwd zonder extra kosten voor de koper. Ook als er na oplevering gebreken aan de woning zijn, is de SWK Garantie een waarborg als de aannemer deze gebreken niet zou herstellen. Meer informatie vindt u op www.swk.nl.

De 5% regeling

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u de aanneemsom in termijnen. Op het moment dat u de laatste termijn moet betalen, heeft u het recht om 5% van de aanneemsom niet aan de aannemer te betalen maar ‘onder de notaris te storten’. U heeft dan wel alles betaald, maar de laatste 5% zijn door de aannemer nog niet ontvangen.

De aannemer heeft pas recht op dit depot van 5% als de woning is opgeleverd zonder dat er gebreken zijn geconstateerd. De aannemer zal u daartoe bij de oplevering een opleveringsformulier laten tekenen. Als daarop geen gebreken staan, heeft de aannemer recht op uitbetaling van de 5%.

De aannemer heeft ook recht op uitbetaling van de 5% als er een bindende uitspraak van een arbitragecommissie of rechter is waaruit dit blijkt of als u als koper niet binnen drie maanden na oplevering de notaris heeft laten weten dat het depot gehandhaafd dient te blijven.

Indien de aannemer ervoor heeft zorggedragen dat er bij de notaris een afdoende bankgarantie ligt, dan kan de storting van de laatste 5% onder de notaris achterwege blijven. In dat geval ontleent de koper immers zijn zekerheid aan de bankgarantie.

Appartementsrecht

U wilt een appartement kopen. Wat wordt dan precies uw eigendom? Moet u lid worden van de Vereniging van Eigenaren of bijdragen in de servicekosten? En over welk bedrag moet u overdrachtsbelasting betalen?

In de wet staat dat alles dat aard- en nagelvast aan de grond verbonden is, eigendom is van de grondeigenaar. Dat is wat lastig als u bijvoorbeeld eigenaar wilt worden van een woning op de zesde etage. Daarom is het appartementsrecht in het leven geroepen.

Als het eigendom van de grond en de opstallen in appartementsrechten wordt gesplitst, is de eigenaar van een appartementsrecht op de eerste plaats mede-eigenaar van het gehele gebouw én van de ondergrond. Tevens is hij de enige van de eigenaren die bepaalde gedeelten van het gebouw (zijn woning) mag gebruiken.

Dat u als eigenaar van een appartementsrecht mede-eigenaar bent van het gehele gebouw heeft tot gevolg dat alle appartementseigenaren tezamen het gebouw moeten onderhouden en de opstallen samen moeten verzekeren. Vaak worden ook onderling regels vastgelegd over bijvoorbeeld geluidsoverlast (denk aan het aanleggen van stenen of houten vloeren met geluidsisolatie).

De kosten van onderhoud en dergelijke worden over de verschillende appartementseigenaren omgeslagen, meestal via de servicekosten. Dus als uw appartement een tiende van het hele gebouw uitmaakt, zult u in het algemeen ook een tiende van de gezamenlijke kosten moeten betalen. Soms is in de splitsingsakte de verdeling van de kosten anders geregeld. Zo komt het voor dat de eigenaren van de appartementen op de begane grond niet mee hoeven te betalen aan de lift. Het is dus aan te raden de kostenverdeling goed te bestuderen.

Officiële papieren

De spelregels binnen een appartementengebouw worden vastgelegd in de splitsingsakte (al dan niet met bijbehorend algemeen splitsingsreglement), de splitsingstekening en (eventueel) het huishoudelijk reglement. Daarnaast zijn de actuele cijfers en jaarstukken van de Vereniging van Eigenaren en uiteraard de hoogte van de servicekosten voor u van belang. Als u zich oriënteert op de aankoop van een appartementsrecht dient u dus om deze stukken te vragen.

Vereniging van Eigenaren

De kosten voor het onderhoud van een gebouw kunnen aanzienlijk zijn. Dat is een van de redenen waarom u automatisch lid bent van een Vereniging van Eigenaren als u eigenaar bent van een appartementsrecht. Aan deze vereniging betaalt u servicekosten. Hieruit worden de verzekeringen, het onderhoud van liften, het schoonhouden en de verlichting van het trappenhuis e.d. betaald.

Aansprakelijkheid voor servicekosten

Als u een appartementsrecht koopt bent u in het algemeen aansprakelijk voor de achterstanden die uw voorganger over het lopende en voorafgaande boekjaar heeft bij de Vereniging van Eigenaren. Daarom hecht de notaris aan de notariële akte van levering een brief van de Vereniging van Eigenaren waarin staat hoe groot de eventuele betalingsachterstand is. Tenzij u anders met de verkoper heeft afgesproken, dient deze er uiteraard voor te zorgen dat hij geen achterstanden heeft.

Reservefonds Vereniging van Eigenaren

Een Vereniging van Eigenaren is verplicht om geld te reserveren voor groot onderhoud. Een spaarpot dus voor als over een aantal jaren bijvoorbeeld het dak moet worden vervangen. Daarmee wordt voorkomen dat er niet genoeg geld is als het noodzakelijk groot onderhoud zich aandient.

Erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting en mandeligheid

Aan eigendom van onroerend goed kunnen rechten of plichten verbonden zijn jegens derden of jegens eigenaren of gebruikers van andere onroerende goederen. Informeer ernaar als u onroerend goed wilt kopen.

Zulke rechten en plichten kunnen opgenomen zijn als bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid, vruchtgebruik, kwalitatief recht of kwalitatieve verplichting. Ook een kettingbeding komt veel voor. Dat is een clausule waarin staat dat een verplichting die rust op de eigenaar ook moet worden opgelegd aan volgende eigenaren van het onroerend goed.

Ook kan er sprake zijn van mandeligheid. Dat wil zeggen dat meerdere eigenaren gezamenlijk onroerend goed in eigendom hebben, maar dat niemand een eigen stukje kan claimen. Er gelden een gezamenlijke verantwoordelijkheid, gebruiksrecht en plichten voor het gezamenlijke eigendom.

De meest bekende erfdienstbaarheid is het recht van voetpad of overpad. Een eigenaar heeft dan het recht om over andermans grond te komen, bijvoorbeeld om bij hemzelf achterom te kunnen.
Een erfdienstbaarheid kan belastend zijn. Het is vervelend als net op de plaats waar u uw nieuwe keuken gepland heeft de buurman een recht van overpad heeft. Of als u op een stuk grond een bedrijf wilt bouwen, maar er rust erfdienstbaarheid op dat perceel, waar in staat dat uw type bedrijf daar niet uitgeoefend mag worden.

Erfdienstbaarheden en dergelijke zijn geregistreerd bij het Kadaster. Informeer ernaar als u onroerend goed wilt kopen. Erfdienstbaarheden en dergelijke zijn namelijk gebonden aan het eigendom van het erf en gaan bij verkoop dus over naar de nieuwe eigenaar. Als u dat wilt, raadplegen wij het Kadaster voor u en weet u tijdig waar u aan toe bent.

Veiling

Een veilingverkoop van onroerend goed loopt altijd via de notaris. Een woning kopen op een veiling is anders dan normaal het geval is. Ook de gevolgen van een veilingkoop zijn anders. Hoe luiden de spelregels? Wat is uw positie als veilingkoper? Wat zijn de kosten voor de veilingkoper? En wat zijn de risico's?

Twee soorten veilingen

Een veiling is een openbare verkoop waarbij volgens vaste spelregels geboden kan worden op onroerend goed. Er zijn twee soorten veilingen: de vrijwillige veiling en de executieveiling. Het verschil zit hem in de reden voor de veiling. Soms kiest een verkoper voor een veiling omdat hij denkt daarmee een hogere prijs te kunnen krijgen dan met een gewone, niet-openbare verkoop. In onze regio komen vrijwillige openbare veilingen weinig voor.

Executieveiling

Een executieveiling is een gedwongen veiling. Als iemand zijn schulden niet betaalt kan de schuldeiser uiteindelijk het onroerend goed van de schuldenaar laten veilen. Meestal is het de bank die, op basis van een hypotheekrecht, bij wanbetaling tot een executieveiling overgaat. De bank geeft de notaris opdracht om de veiling te organiseren en uit te voeren.

Veilingvoorwaarden

Bij een 'gewone' verkoop onderhandelt u met de verkoper of diens makelaar over de prijs en de verkoopvoorwaarden, zoals de datum van levering en de betaling. U bent dan vrij om allerlei afspraken te maken. Bij een veiling bent u dat niet. De verkoopvoorwaarden zijn vooraf vastgesteld door de notaris. In de veiling wordt alleen de prijs bepaald.

Bieden op een veiling

Het bieden op de veiling gebeurt in twee ronden. Eerst wordt bij opbod geboden en vervolgens bij afslag.

Bij het bieden bij opbod bieden de potentiële kopers tegen elkaar op, waarbij het bedrag steeds hoger wordt. Als niemand meer hoger biedt, is dit hoogste bedrag 'het bedrag van de inzet'. Degene die dit hoogste bod heeft uitgebracht zet bij de aanwezige notaris zijn handtekening. Daarna gaat de veilingmeester over tot de veiling bij afslag.

De veiling bij afslag begint bij een veel hoger bedrag dan het bedrag dat bij de inzet als hoogste is geboden. Vanaf dat hoge bedrag gaat de veilingmeester naar beneden, alsof hij aftelt. Als iemand 'mijn' roept bij een prijs die hoger is dan het bedrag van de inzet, dan is die persoon de koper. Wordt er geen mijn geroepen dan is de hoogste bieder bij de inzet de koper.

Recht van beraad en gunning

De schuldeiser op wiens verzoek de notaris de veiling van een pand organiseert, behoudt zich meestal het recht van beraad voor. Dat betekent dat die schuldeiser meestal een of twee dagen kan nadenken over de vraag of hij het geveilde onroerend goed voor de geboden koopsom wel of niet wil 'gunnen'. Alleen als de schuldeiser gunt gaat de koop door.

Gevolgen van koop op een veiling

Bij een gewone koop kunt u het aan te kopen pand bezichtigen. U kunt vragen stellen aan de verkoper of diens makelaar en zij behoren u te informeren. Bij een executieverkoop is de verkoper (lees: de bank) in het algemeen niet goed bekend met het te verkopen onroerend goed. Vaak is het pand ook niet te bezichtigen omdat de eigenaar (de schuldenaar) niet meewerkt. De veilingkoper loopt dus een groter risico. Hij heeft bijvoorbeeld niet de drie dagen bedenktijd die een gewone koper wel heeft. Ook kan hij geen voorbehouden maken, bijvoorbeeld dat de koop niet doorgaat als hij de financiering niet rond krijgt. Wij adviseren potentiële veilingkopers dan ook om zich goed voor te bereiden en zich te laten bijstaan door een deskundige.

Rol van de notaris bij een veiling

Bij de voorbereiding van de veiling, de veiling zelf en de latere afwikkeling heeft de notaris een centrale rol.

  • De veilingprocedure begint voor een potentiële koper met de veilingadvertentie die in onze regio meestal in de zaterdageditie van BN De Stem of Het Brabants Dagblad wordt geplaatst. Wilt u op de hoogte blijven van alle lopende veilingen, kijk dan op http://veilingnotaris.nl of http://veilingbiljet.nl.
  • Vóór de veiling stelt de notaris de veilingvoorwaarden vast. Meestal wordt in deze veilingvoorwaarden verwezen naar de AVVE (Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen).
  • De notaris publiceert de veilingvoorwaarden (zie http://veilingnotaris.nl).
  • De notaris geeft desgevraagd, voor zover beschikbaar, informatie over het onroerend goed en de eventuele kosten. De notaris is verantwoordelijk voor een ordelijk verloop van de veiling. Hij kan op de veiling onder andere een bod als niet geldig erkennen, kan personen van de veiling uitsluiten, kan opnieuw tot afslag overgaan of de veiling afgelasten of onderbreken.
  • Het oordeel van de notaris is beslissend over alles wat zich tijdens de veiling voordoet en de uitleg of de toepassing van de veilingvoorwaarden.
  • De betaling van de koopsom en veilingkosten gebeurt via de derdengeldrekening van de notaris, meestal binnen zes weken na de veiling.

Voorkom teleurstellingen

Een veiling vindt plaats doordat de schuldenaar zijn schuldeiser niet betaald heeft. Het komt geregeld voor dat vlak voor de veiling de schuldenaar alsnog tot betaling overgaat of een akkoord met de schuldeiser bereikt. Soms gebeurt dit zelfs op de voor de veiling geplande dag.

Komt u naar de veiling voor een specifiek pand, kijk dan kort voor de veiling op http://veilingnotaris.nl of http://veilingbiljet.nl bel ons kantoor om te informeren of de veiling van dit pand niet is geannuleerd.