Als een overheidslichaam (onder meer gemeente, provincie, waterschap) een pand of en stuk grond wil verkopen, moeten alle mogelijke geïnteresseerden de kans krijgen om mee te dingen naar deze onroerende zaak. De Hoge Raad heeft daarover in 2021 een duidelijk standpunt ingenomen. In de praktijk is de vraag gerezen of dit alleen geldt na de uitspraak van de Hoger Raad of dat ook eerdere gevallen kunnen worden beoordeeld of de regels zijn nageleefd.

De Hoger Raad stelt dat regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Nergens is gesteld dat die regels pas gelden vanaf de datum van het betreffende arrest of dat schending van die regels geen gevolgen zouden moeten hebben als die vóór het arrest heeft plaatsgevonden. regels zijn dus ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat reeds vóór het arrest heeft plaatsgevonden.

Geen nietigheid of vernietigbaarheid

Echter, als een overheidslichaam handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, levert dat nog geen strijd op met een dwingende wetsbepaling. Met de regels wordt ook niet beoogd om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen nietig te laten verklaren of met vernietigbaarheid te treffen. Het overheidslichaam handelt dan in principe onrechtmatig tegenover een (mogelijk) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Daarmee wordt het overheidslichaam schadeplichtig ten opzichte van die gegadigde.

Echter, zolang de levering nog niet heeft plaatsgevonden (de leveringsakte nog niet is ondertekend), kan er aanleiding bestaan voor een verbod tot levering.

Heeft u vagen over het kopen van een onroerend zaak van een overheidslichaam? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Het instellen van een sociaal notariaat kan een oplossing zijn voor de toegankelijkheid va ven de notaris voor mensen met een krappe beurs. Notariële dienstverlening blijkt niet voor iedereen betaal baar te zijn, terwijl er wel een grote behoefte naar is. Dat concludeert het WODC (Wetenschappelijk Onderzoek- en Datacentrum) in een onlangs verschenen rapport.

Met een sociaal notariaat kunnen in de toekomst problemen en daarmee ook toekomstige kosten worden voorkomen voor mensen met een kleine beurs. Het is ook belangrijk voor hulp bij de afwikkeling van ingewikkelde nalatenschappen. Het is echter de vraag of het notariaat deze taak aankan als de vraag naar diensten door een sociaal notariaat gaat toenemen. Ook de kosten zijn een mogelijke hindernis. Het WODC heeft op dat punt voorstellen gedaan:

• het wijzigen van het artikel in de Notariswet waarin het verlenen van diensten aan minder draagkrachtige mensen is geregeld, zodat dat artikel beter aansluit op de behoeften van de doelgroep;
• het toevoegen van de notaris aan het stelsel voor gefinancierde rechtsbijstand;
• het opnemen van notariële diensten in een rechtsbijstandsverzekering of andere producten;
• het verdelen van de kosten over notariskantoren via een fonds of andere financieringsvorm;
• een financiering vanuit de overheid via bijzondere bijstand van de gemeente, en
• een combinatie van financiering door de overheid en het notariaat.

Gefinancierde rechtsbijstand

De beroepsorganisatie van notarissen KNB vindt het instellen van een sociaal notariaat met dienstverlening tegen gereduceerde kosten een rechtvaardige oplossing, maar dat het ook nadelen heeft. Sociaal notariaat is volgens de KNB mogelijk als wordt aangesloten bij het systeem van gefinancierde rechtsbijstand. Notarissen doen daarin dan mee op vrijwillige basis en ontvangen naast de eigen bijdrage van de rechtzoekende een vergoeding van de overheid. Bij ingewikkelde zaken kan mogelijk worden aangesloten bij de extra-urenregeling waarbij de notaris op basis van een vooraf ingediende begroting een hogere vergoeding kan krijgen. Dan worden naast de financiering van notariële diensten ook bijkomende kosten vergoed, zoals de kosten voor een tolk, vertalingen van een akte of het inschakelen van een arts bij toetsing van wilsbekwaamheid.

De Tweede Kamer heeft de regering gevraagd om met het WODC-rapport als basis en in overleg met de KNB scenario’s uit te werken voor de oprichting van een sociaal notariaat en in kaart te brengen wat de kosten hiervan zullen zijn.

Notarissen passeerden in oktober 14 procent meer akten dan in dezelfde maand vorig jaar. Vooral het aantal hypotheek- en overdrachtsakten steeg flink, met respectievelijk 24 en 19 procent. Daarmee zet de eerder dit jaar ingezette trend door.

Een andere opvallende stijger is het aantal akten voor de oprichting van bv's. Dat steeg in oktober met 13 procent ten opzichte van oktober vorig jaar. Dat blijkt uit de maandelijkse factsheet. Ook andere soorten akten laten een stijging zien: samenlevingscontract (11 procent), levenstestament (9 procent) en testament (9 procent).

1,5 miljoen akten

Het notariaat passeerde dit jaar tot eind oktober bijna 1,5 miljoen akten. Dat is een stijging van 7 procent ten opzichte van de eerste 10 maanden van vorig jaar. Op maart en juni na steeg het aantal gepasseerde akten elke maand in vergelijking met dezelfde maand in 2023.

Er is nog steeds een brede maatschappelijke behoefte aan notariële dienstverlening. Alleen weet nog niet iedereen de weg naar de notaris goed te vinden. Dat blijkt uit het onderzoek 'Een sociaal notariaat? Toegankelijkheid notariële dienstverlening voor burgers en kleine bedrijven' van het WODC (Wetenschappelijk Onderzoek- en Datacentrum).

De KNB is blij met de uitkomsten. Het is een degelijk en verhelderend onderzoek, waaruit een aantal financiële en niet-financiële knelpunten naar voren komt. Het gaat om zaken als begrijpelijkheid, bereikbaarheid en betaalbaarheid van notariële dienstverlening.

Knelpunten

De KNB herkent deze knelpunten. Verbetering van begrijpelijkheid en bereikbaarheid horen daarom ook tot de doelen van haar meerjarenproject 'Toegang tot het notariële recht voor iedereen' dat eind 2022 is gestart. Een van de aanbevelingen die het WODC doet is het vergroten van de samenwerking met andere partijen in de eerstelijns juridische hulpverlening. De KNB onderschrijft dat een structurele samenwerking met andere hulpverleners, zoals het Juridisch Loket, schuldhulpverlening, sociaal raadslieden of rechtswinkels van groot belang is om alle doelgroepen te bereiken. Zo wordt ook bij die andere hulpverleners de kennis van het notariële werkveld vergroot. De verwachting is dat een notariële hulpvraag zo eerder wordt herkend en tijdig bij een notaris terechtkomt.

Sociaal notariaat

De onderzoekers stellen vast dat het instellen van een sociaal notariaat een oplossing kan zijn voor de financiële toegankelijkheid van de notaris voor mensen met een krappe beurs. Met sociaal notariaat bedoelen zij notariële dienstverlening tegen gereduceerd tarief. Het spreekt voor zich dat het instellen een sociaal notariaat niet alleen maar voordelen heeft. Ook al heeft het mogelijk maken van een notariële dienstverlening tegen gereduceerd tarief (een 'sociaal notariaat') ook nadelen, volgens de KNB is dat toch de beste en meest rechtvaardige oplossing. De beroepsorganisatie verwacht dat sociale dienstverlening altijd wordt aangeboden naast de reguliere dienstverlening tegen normale tarieven. Dat is wellicht een verschil met de sociale advocatuur.

Gefinancierde rechtsbijstand

Bij een sociaal notariaat hoort wat de KNB betreft aansluiting bij het systeem van gefinancierde rechtsbijstand. Dat scenario biedt ook de beste kansen op structurele verbinding met de andere hulpverleners. En dus ook de beste kans op daadwerkelijk bereiken van de mensen die notariële hulp nodig hebben.

Lacunes in wet- en regelgeving

De onderzoekers bepleiten tot slot het invullen van enkele lacunes in de bestaande wet- en regelgeving. Dat zou ervoor kunnen zorgen dat zaken eenvoudiger en (soms) zonder tussenkomst van een notaris geregeld kunnen worden. Zij denken daarbij aan de onderwerpen samenwonen, de afhandeling van nalatenschappen en het levenstestament.

Bijna de helft van de woningeigenaren met een hypotheek verwacht de komende twaalf maanden moeite te hebben met het betalen van de woonlasten. Dit blijkt uit de nieuwste Woonlastenmonitor van NHG. De Tweede Kamer wil een langere looptijd voor hypotheken.

Woningeigenaren verwachten komend jaar in meer of mindere mate moeite te krijgen met essentiële kosten voor hypotheek, energie, verzekeringen en woningonderhoud.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) startte eerder dit jaar de pilot Woonlastenmonitor om de overheid en financiële sector bewuster te maken van de financiële situatie en zorgen onder woningeigenaren. Die zorgen onder woningeigenaren zijn nog altijd groot. Slechts 52% verwacht helemaal geen moeite te krijgen met het betalen van de woonlasten. Bijna één op de twee (45%) verwacht de komende twaalf maanden weinig tot een beetje moeite te krijgen met het betalen van de woonlasten. 115.000 woningeigenaren (3%) vrezen zelfs voor grote betalingsproblemen.

Hoewel er momenteel weinig sprake is van betalingsachterstanden, nemen woningeigenaren wel maatregelen om hun woonlasten te kunnen dragen. Uit onderzoek blijkt dat bijna een kwart (23%) van woningeigenaren meer is gaan werken, een stijging van 7% ten opzichte van de vorige meting. Ook bespaart ruim de helft (56%) op uitgaven, waarvan het meest op boodschappen, gevolgd door horeca en uitjes en energiekosten.

Kamer: meer hypotheken met langere looptijd

Om de maandlasten voor huizenkopers te verlagen, moet minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting) bij banken erop aandringen dat zij hypotheken met een langere looptijd gaan verstrekken. Die oproep deed de Tweede Kamer vorige week aan de BBB-bewindsvrouw.

Onder aanvoering van de VVD vraagt de Kamer de minister in gesprek te gaan met de financiële sector. Zij moet erop aandringen dat de sector langer lopende hypotheken gaan verstrekken. VVD-Kamerlid Peter de Groot denkt aan hypotheken van 40 jaar voor starters en 35 jaar voor ’middengroepen tot 35 jaar’. Zijn oproep aan Keijzer kreeg steun van in ieder geval PvdA/GL en PVV.

De Groot denkt dat langer lopende hypotheken kunnen helpen om een koophuis bereikbaar te maken voor starters. “Het kan voor een starter zo’n € 200 per maand in de portemonnee schelen.”

In 2025 10% meer woningen binnen NHG-grens

Van de ruim 42.000 beschikbare woningen op Funda valt volgens de Van Bruggen Adviesgroep op dit moment 15.600 woningen binnen de NHG-grens van € 435.000. Het gaat dan om 37% van de beschikbare woningen die te koop staan op de site. Als de NHG-grens per 1 januari 2025 stijgt naar €450.000, dan neemt het aantal woningen dat binnen de NHG-grens valt toe naar bijna 17.300. Dat is ruim 41% van alle te koop staande, beschikbare woningen.

(Bron: Vastgoedactueel)

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft Tweede Kamerleden gevraagd verdere digitalisering van no-tariële akten onder de aandacht te brengen van David van Weel, de minister van Justitie en Veiligheid (J&V). Dit versterkt de toegang tot het notariaat en het recht, zoals ook staat in de begroting voor 2025 van het ministerie van J&V. De KNB is hier technisch klaar voor.

Begin dit jaar is de digitale oprichtingsakte voor bv's geïntroduceerd. Dit was een belangrijke stap, met de toezegging van de minister voor Rechtsbescherming om meer typen notariële akten digitaal beschikbaar te maken. De digitale hypotheek- en leveringsakte zou daarbij de volgende prioriteit zijn. Het proces hiernaartoe ligt echter al geruime tijd stil, terwijl de KNB technisch klaar is voor de verdere door-ontwikkeling van de digitalisering. De KNB heeft Tweede Kamerleden gevraagd de minister te vragen naar de stand van zaken.

Wijziging Wna

Een wijziging van de Wet op het notarisambt (Wna) kan het mogelijk maken om álle akten digitaal te passeren zonder tussenkomst van de Tweede Kamer voor elke afzonderlijke akte. De KNB heeft Tweede Kamerleden daarom ook gevraagd dit idee aan de minister voor te leggen.

In het derde kwartaal van 2024 werden er, in vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar, opnieuw minder startende vestigingen ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KVK). Het aantal starters daalt al vijf kwartalen op rij in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Het aantal stoppende vestigingen blijft stijgen. Met een toename van 2,6% van het aantal vestigingen ziet KVK hiermee het laagste groeisaldo in de afgelopen tien jaar. Per saldo zijn er dus nog steeds meer starters dan stoppers

38% meer faillissementen

Het aantal starters bedroeg in het derde kwartaal 59.105, dat is een afname van 7,8% ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar, toen het er 64.071 waren. Het aantal stoppers nam met 15% toe (34.087 in Q3 2024) en het aantal faillissementen steeg met 38% (1.151 in Q3 2024).

In totaal stonden er eind september 2.5814.422 vestigingen ingeschreven in het Handelsregister. Per saldo neemt het aantal vestigingen nog steeds toe, maar met een stijging van 2,6% ten opzichte van het derde kwartaal vorig jaar, is dit het laagste groeisaldo in de afgelopen tien jaar.

Mogelijke verklaringen hiervoor zijn nieuwe maatregelen vanuit de overheid, zoals het wetsvoorstel Verduidelijking Beoordeling Arbeidsrelaties en Rechtsvermoeden (VBAR) en de verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV) voor zzp’ers. De aankondigingen van dergelijke maatregelen zorgen voor meer terughoudendheid bij het starten als ondernemer.

Ook zijn er zijn de afgelopen jaren al heel veel bedrijven bijgekomen waardoor mogelijk een verzadiging in het bedrijvenlandschap optreedt. De Nederlandse economie komt dan aan de grens van hoeveel ruimte er is voor (nieuwe) bedrijven. Na een periode met veel nieuwe starters, breekt het punt aan waarin sommige van deze ondernemingen omvallen of overgenomen worden. Je ziet dan dat ondernemingen waarbij het goed gaat, steeds verder groeien. Zij drukken anderen weg of nemen ze over. Het lijkt erop dat de Nederlandse economie in zo’n consolidatiefase komt. Het patroon van minder starters en meer stoppers en faillissementen past hier volgens Joris Knoben, hoogleraar Strategie en Ondernemerschap bij Tilburg University, helemaal bij.

Persoonlijke dienstverlening

Een van de populairste sectoren om een bedrijf te starten is de Persoonlijke dienstverlening, waaronder bijvoorbeeld kappers, schoonheids- en nagelsalons vallen. Tegelijkertijd zijn hier met een toename van 23% ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar ook veel stoppers. Knoben: “Een reden hiervoor kan zijn dat persoonlijke dienstverlening een sector is waarbinnen relatief makkelijk geëxperimenteerd kan worden. Nieuwe ondernemingen en businessmodellen zijn redelijk laagdrempelig om op te starten om te bekijken of het voldoende succesvol is. Dat zorgt ervoor dat binnen deze groep ook weer veel ondernemingen stoppen en er dus veel dynamiek plaatsvindt.”

Sommige instanties, zoals banken, weigeren soms een levenstestament te accepteren. De betrokkenen krijgen dan bijvoorbeeld te horen dat het te oud zou zijn. Dat mag niet, oordeelt de rechtbank Midden-Nederland nu. Een levenstestament is een volledig rechtsgeldig document dat nageleefd en gerespecteerd dient te worden.

In de betreffende rechtszaak wilden familieleden van een vrouw met een levenstestament bewindvoering en mentorschap aanvragen. Dit omdat zij tegen problemen aanlopen bij instanties. Een bank vond het levenstestament bijvoorbeeld te oud. De rechter wees hun verzoek af: instanties zoals banken moet zich aan het levenstestament houden.

Geregistreerd

In het levenstestament is door de vrouw expliciet aangegeven dat dit is opgesteld om te voorkomen dat beschermingsbewind of mentorschap wordt uitgesproken. Verder heeft zij in het levenstestament aanwijzingen opgenomen voor de uitvoering van de volmacht. Tot slot blijkt uit het levenstestament dat de akte geregistreerd is in het Centraal Levenstestamentenregister.