Bij huizenkopers blijkt vaak onduidelijkheid te bestaan over wat nu het verschil is tussen een grondgebonden woning of een appartement. Bij een grondgebonden woning koopt u eigenlijk een perceel grond waarbij u automatisch eigenaar wordt van alles wat op en in die grond aanwezig is. Dat kan zijn een woning, maar ook bijgebouwen en beplanting gaan automatisch mee. Bij een appartement gaat dat anders.

Van een appartement (of een appartementsrecht zoals de wet zegt) is sprake als er woningen en/of bedrijfsruimten boven/onder elkaar gelegen zijn met de bedoeling dat er verschillende eigenaren kunnen zijn. In dat geval moet er door de notaris een akte van splitsing worden opgesteld. Daardoor wordt verticaal gesplitste eigendom mogelijk. In de akte worden ook alle rechten en plichten van de appartementseigenaren vastgelegd. Vaak wordt onderschat hoe belangrijk de inhoud van de splitsingsakte is voor het toekomstig woongenot. Door een goede regeling in de splitsing kunnen veel problemen tussen bewoners van een appartementencomplex voorkomen worden.

Bij een gesplitst gebouw is er altijd sprake van een Vereniging van Eigenaren, die "eigenaar" is van de grond en van het casco gebouw. Daarbinnen heeft elke eigenaar recht op het uitsluitend gebruik van zijn eigen woning/appartement. Het lidmaatschap van de VvE is een wettelijke verplichting. U kunt zich daar dus niet aan onttrekken. De VvE regelt bijvoorbeeld het onderhoud van gezamenlijke delen van het gebouw, heeft een collectieve opstalverzekering etc. Een akte van splitsing met bijbehorend reglement kan ook regels voorschrijven over het mogen houden van huisdieren, kleuren van buitenschilderwerk, bespelen van luide muziekinstrumenten etc. etc. Het is dus van groot belang om voor het sluiten van de koop eens goed in de akte van splitsing te kijken (of te laten kijken). Dit voorkomt vervelende verassingen achteraf.

Verplichte reservering voor groot onderhoud

Een verstandige VvE zorgt voor een reservefonds voor het (groot) onderhoud van het hele gebouw, door middel van het heffen van een maandelijkse bijdrage per eigenaar. Dit noemen ze doorgaans de servicekosten. Er zijn helaas nog heel veel VvE 's die niets gespaard hebben. In geval van groot onderhoud is dan elke eigenaar verplicht om in een keer te betalen. Dit kan aardig uit de hand lopen. Als er bijvoorbeeld een gebouw is met 10 eigenaren en er moet een nieuw dak komen van € 100.000,-- of een nieuwe lift, dan moet er ineens € 10.000,- op tafel gelegd worden.

De Rijksoverheid heeft er de laatste jaren een speerpunt van gemaakt om VvE's te activeren en te stimuleren een reservefonds op te bouwen. Elke VvE is verplicht om een maandelijkse bijdrage te heffen en een reservefonds te vormen. De hoogte van het te reserveren bedrag moet dan worden vastgesteld op basis van een meerjaren onderhoudsbegroting of 1/2% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex.

De VvE is ook bevoegd om een lening aan te gaan voor het onderhoud van het gebouw. Een andere belangrijke verbetering van de laatste jaren is dat wanneer een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, ook zijn deel van de lening automatisch wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De oude eigenaar is dan niet meer aansprakelijk voor zijn aandeel in de lening. Het is dus altijd belangrijk om, voor dat u een appartement koopt, te vragen naar de hoogte van het reservefonds. Hierdoor kan het zijn dat een ogenschijnlijk goedkoop appartementje een kat in de zak wordt als er groot onderhoud moet worden gedaan en de spaarpot van de VvE leeg is.

Wij zijn specialist op het gebied van appartementsrecht en alles wat daarmee te maken heeft. Kom gerust voor het tekenen van de koopakte langs met de stukken van de VvE. Wij kijken voor u hoe daar de vlag er bij hangt zo voorkomt u vervelende surprises achteraf.

Als je gaat samenwonen of al samenwoont kan dat van invloed zijn op diverse belastingen die je moet gaan betalen, waaronder de inkomstenbelasting,. Voor de bepaling van de te betalen belasting zal allereerst moeten worden gekeken of je fiscaal partners van elkaar bent.

Voor de inkomstenbelasting geldt een aantal eisen. In ieder geval dienen de partners op hetzelfde adres ingeschreven te staan bij de gemeente en voorts betalen de partners over tenminste 90% van hun gezamenlijk inkomen belasting in Nederland. Daarnaast moet worden voldoen aan één van de volgende voorwaarden:

• beide partners zijn ouder dan 18 jaar en hebben een notarieel samenlevingscontract afgesloten;
• de partners hebben samen een kind of één van de partners heeft een kind van de ander erkend;
• de partners zijn bij een pensioenfonds aangemeld als pensioenpartners;
• de partners zijn samen eigenaar van een eigen woning;
• de partners zijn ouder dan 18 jaar en op het woonadres staat ook een minderjarig kind van een van beiden ingeschreven bij de Basisregistratie Personen (van de gemeente).

Fiscaal partners kunnen door te voldoen aan deze eisen bij de aangifte inkomstenbelasting bepaalde inkomsten en aftrekposten gunstig verdelen.

Rechtsvraag

In dit kader is een rechtsvraag voorgelegd aan een zogenaamde kennisgroep van de belastingdienst. De kennisgroep inkomstenbelasting niet-winst heeft recentelijk de vraag beantwoord of in een bepaalde situatie sprake kon zijn van fiscaal partnerschap voor de inkomstenbelasting. De situatie betrof een dochter (ouder dan 27 jaar) en haar vader die vanwege zijn mogelijke toekomstige zorgbehoefte willen gaan samenwonen. Zij schrijven zich in op hetzelfde woonadres in de Basisregistratie Personen.

Zij willen allebei wel zoveel mogelijk een zelfstandig leven behouden en zijn een bij de notaris vastgelegde “samenwoonovereenkomst” aangegaan. In deze overeenkomst staat dat zij een gemeenschappelijke huishouding voeren en gedurende de samenwoonperiode een wederzijdse zorgverplichting hebben die niet verder strekt dan de verplichting om over en weer bij te dragen aan de kosten van de huishouding. Daarnaast staan in de overeenkomst ook nog meer afspraken opgenomen zoals over de inboedel, de en/of-rekening, de ontbinding van de overeenkomst en een verblijvingsbeding.

Vader en dochter partners voor Wet IB 2001

Volgens de Kennisgroep inkomstenbelasting niet-winst van de Belastingdienst wel. Op grond van artikel 5a lid 1 Algemene Wet Rijksbelastingen (AWR) worden ongehuwd samenwonende meerderjarigen met een notarieel samenlevingscontract die op hetzelfde woonadres in de BRP staan ingeschreven, aangemerkt als fiscaal partner. Als in het notarieel opgemaakte contract in ieder geval is vastgelegd wat de vermogensrechtelijke verhouding is tussen twee personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren, is sprake van een notarieel samenlevingscontract als bedoeld in de AWR. In de parlementaire geschiedenis is geen nadere toelichting gegeven op het vereiste van een notarieel samenlevingscontract als bedoeld in artikel 5a lid 1 AWR.

Met een samenlevingscontract kan dus op een informele wijze de vermogensrechtelijke verhouding worden geregeld tussen personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren. Daarnaast kunnen hierin aanvullende afspraken worden gemaakt. De wet stelt dus geen speciale regels voor de inhoud van een samenlevingscontract.

Aangezien de wet geen voorwaarden stelt aan de inhoud van een samenlevingscontract maakt het ook niet uit of een overeenkomst wordt aangeduid als samenwoonovereenkomst, samenlevingscontract of samenlevingsovereenkomst. Zolang ten minste de vermogensrechtelijke verhouding tussen twee personen die een gezamenlijke huishouding voeren is opgenomen in de overeenkomst, is een samenwoonovereenkomst gelijk te stellen aan het samenlevingscontract.

Wilt u dat wij u helpen bij het opstellen van uw samenlevingscontract? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Het ontbinden van een besloten vennootschap kan praktisch op een aantal manieren worden vormgegeven. Allereerst zal er een besluit tot ontbinding genomen moeten worden. Nadat het besluit tot ontbinding is genomen wordt tot vereffening overgegaan, als blijkt dat er geen baten zijn dan houdt de besloten vennootschap gelijk op te bestaan (turboliquidatie).

Als er wel baten zijn, dan moet er worden vereffend. Er moet dan rekening en verantwoording en een plan van verdeling worden gemaakt. Verder bestaat de verplichting te adverteren dat er een rekening en verantwoording en een plan van verdeling is opgemaakt.

Zijn er onvoldoende baten, dan dient er aangifte tot faillietverklaring te worden gedaan, tenzij alle schuldeisers instemmen met vereffening buiten faillissement.

In een recent gewezen zaak was in de vorm van een turboliquidatie overgegaan tot ontbinding van een besloten vennootschap. De directeur grootaandeelhouder was vergeten dat de besloten vennootschap nog eigenaar was van een onroerende zaak (Kantoor/woning).

In het kader van de verkoop van de onroerende zaak werd aan de rechtbank het verzoek voorgelegd om de besloten vennootschap te doen herleven met het oog op de heropening van de vereffening. Door de turboliquidatie is de besloten vennootschap immers ontbonden en uitgeschreven uit het handelsregister.

Nadat de rechtbank de vereffening heeft heropend, vernietigt het hof de beschikking van de rechtbank, nu uit gepubliceerde jaarrekeningen blijkt dat duidelijk was ten tijde van de turboliquidatie dat de besloten vennootschap nog eigenaar was van die onroerende zaak en dat er om die reden vereffend had moeten worden. De besloten vennootschap is derhalve altijd blijven bestaan en voor heropening van de vereffening is derhalve geen plaats.

Wilt u meer weten over de turboliquidatie van een vennootschap? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bij beneficiair aanvaarde erfenissen komt het regelmatig voor dat een van de erfgenamen uiteindelijk geen medewerking verleent aan de vereffening. Na beneficiaire aanvaarding van een nalatenschap door een of meer erfgenamen moet de erfenis als uitgangspunt worden vereffend. Alle erfgenamen zijn samen vereffenaar. Zij moeten de regels van de lichte vereffening volgen. In de lichte vereffening moeten de erfgenamen-vereffenaars het gewone beheer van de nalatenschap voor hun rekening nemen, zoals het onderhoud en behoud van goederen en het opzeggen van de huur en abonnementen.

Wat nu als een van de erfgenamen-vereffenaars geen medewerking verleent aan de vereffening van de nalatenschap? De overige erfgenamen kunnen dan de kantonrechter verzoeken om – in afwijking van de wet – een van hen of hen allen met uitzondering van de dwarsliggende erfgenaam tot vereffenaar te benoemen, zodat zij de nalatenschap kunnen afwikkelen.

Vereffenaars moeten een boedelbeschrijving moeten opstellen en deze ter inzage leggen bij de boedelnotaris of bij de griffie van de kantonrechter. Als een van hen blijft weigeren deze voor akkoord te tekenen, kan de kantonrechter dus worden ingeschakeld. De kantonrechter zal bij zijn besluit overwegen of met de vereffening het belang van de schuldeisers van de nalatenschap wordt gediend. Als de schuldeisers niet kunnen worden betaald vanwege de weigerachtiger erfgenaam, zal de kantonrechter het verzoek honoreren. De overige erfgenamen kunnen dan tot vereffening overgaan.

Wilt u meer weten over vereffening en het afwikkelen van een nalatenschap? Bel ons voor het maken van een afspraak

Het komt voor dat mensen een tijdelijk te bewonen huis kopen in afwachting van de oplevering van hun nieuw te bouwen huis. De vraag is dan of op die tijdelijke koopwoning al dan niet de startersvrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing is. Als een koopwoning slechts tijdelijk bewoond wordt, heeft de koper in principe geen recht op een startersvrijstelling. In principe, want er zijn wel mogelijkheden.

Het gaat in dergelijke situaties om de vraag of iemand de woning na de koop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Uit de parlementaire geschiedenis bij de wetgeving blijkt dat de startersvrijstelling van toepassing is als de woning daadwerkelijk minimaal een half jaar als hoofdverblijf is gebruikt. Als dat het geval is komt de koper in aanmerking voor de startersvrijstelling. Alleen als er sprake is van een evidente misbruiksituatie kan de belastingdienst een naheffing opleggen.

De omstandigheid dat iemand voor bepaalde tijd – de duur van de bouw van de nieuwbouwwoning – in de tussentijdse woning woont, betekent niet automatisch dat hij of zij de woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Ook het feit dat iemand op het moment van de koop van de woning al een perceel bouwgrond voor een nieuw te bouwen woning heeft gekocht en de intentie heeft om daar in te gaan wonen zodra deze gereed is, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat hij of zijn de tussentijdse woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. De Rechtbank ziet geen reden de ruimere uitleg van de inspecteur te volgen.

Wilt u meer weten over de startersvrijstelling? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De KNB heeft in samenwerking met Steffie.nl een derde uitlegmodule ontwikkeld. Het onderwerp is deze keer het levenstestament. Een belangrijke reden hiervoor is de behoefte vanuit de achterban van Steffie.nl aan duidelijke informatie over het levenstestament. Denk hierbij niet alleen aan mensen die zelf behoefte hebben aan eenvoudige taal, maar ook om hun naasten en professionals in de zorg.

Al eerder ontwikkelde Steffie.nl animaties met uitleg over wie je erfgenamen zijn en wat je kunt regelen in je testament. Verschillende notariskantoren gebruiken deze uitlegmodules wanneer ze merken dat cliënt behoefte heeft aan extra uitleg. Voordeel van deze modules is dat ze goed aansluiten op visueel ingestelde mensen, het informatiegehalte behapbaar is en dat je gemakkelijk weer terug kunt naar een vorige uitlegsheet.

Relatievormen

Op dit moment werkt de KNB met Steffie.nl aan een vierde uitlegmodule, over relatievormen. Hierin wordt het verschil uitgelegd tussen trouwen, geregistreerd partnerschap en samenwonen, wat je kunt regelen met huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden en het samenlevingscontract. Juist voor mensen die gemakkelijk in een kwetsbare (financiële) positie kunnen belanden, is het extra goed te weten welk bezit en welke schuld van wie is in een relatie. Maar ook hoe dit zit als je uit elkaar gaat of wanneer een van de partners overlijdt. En uiteraard wat de notaris hierin voor hen kan betekenen.

Toegang tot het recht

De samenwerking met Steffie.nl vormt onderdeel van het KNB-programma Toegang tot het (notariële) recht wat als doel heeft te zorgen voor een toegankelijk notariaat voor iedereen. Een concreet voorbeeld hiervan is de samenwerking van lokale notariskantoren met vestigingen van het Juridisch Loket. Verder overlegt KNB met het ministerie van Justitie en Veiligheid en relevante stakeholders over een sociaal notariaat, dat bereikbaar en betaalbaar is voor iedereen.

Wilt u meer weten over het levenstestament? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Langstlevende echtgenoten die na het overlijden van hun partner een relatie met een nieuwe partner aangaan, kunnen daarmee een samenlevingscontract afsluiten. Nogal eens wordt daarin een verblijvensbeding overeengekomen voor langstlevende van hun beiden, waarbij de kinderen uit het eerste huwelijk een geldvordering op die nieuwe partner krijgen. Over de opeisbaarheid wordt meestal afgesproken dat die vordering opeisbaar wordt als de langstlevende gaat samenwonen als ware hij of zij gehuwd.

Wat in situaties van overlijden van een van die partners kan voorkomen is dat er door de langstlevende opnieuw een nieuwe partner wordt gevonden waarmee samengewoond gaat worden. Daarmee is de geldvordering in beginsel opeisbaar geworden.

In een recente casus betoogde de betreffende partner dat de bepaling over de opeisbaarheid van de vordering niet anders kan worden uitgelegd dan dat de erflater en de partner hebben bedoeld te voorkomen dat het aan de kinderen van de erflater uit te keren vermogen van de parnter teniet zou gaan door vermenging met het vermogen van haar nieuwe vriend. Echter, samenwonen leidt niet tot vermenging van inkomens.

De Rechtbank oordeelt dat het enkele argument dat de erflater de partner verzorgd wilde achterlaten onvoldoende onderbouwing biedt van het standpunt van de partner voor haar uitleg. De rechter komt daarom niet toe aan de beoordeling van de vraag of er tijdens de samenleving tussen de partner en haar nieuwe vriend daadwerkelijk vermenging van hun vermogens heeft plaatsgevonden. Er is immers niet gebleken dat dit relevant is voor de beantwoording van de vraag of de vordering van de kinderen op grond van het verblijvingsbeding in de notariële samenlevingsovereenkomst opeisbaar is geworden.

De geldvordering van de kinderen moet dan ook worden uitgekeerd.

Wilt u meer weten over de opeisbaarheid van geldvorderingen van kinderen op een langstlevende ouder of op een nieuwe partner van die ouder? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Wie een huis vrij van huur verkoopt terwijl die nog door een huurder wordt bewoond, bewandelt een gevaarlijke weg. Onlangs speelde een zaak voor de rechter waarin de verhuurder de woning voor bepaalde tijd heeft verhuurd aan de huurder. De verhuurder heeft de huurder van tevoren gemeld dat het huis is verkocht en dat de huurder de woning moet verlaten. Die weigert.

De huurovereenkomst bleek voor één jaar te zijn aangegaan, de verkoop vond twee jaar na ingang van de huurovereenkomst plaats. De verhuurder heeft verzuimd om vóór het verstrijken van de bepaalde tijd (één jaar) schriftelijk aan de huurder mee te delen dat de huurovereenkomst niet zou worden verlengd. Daarmee is de huurovereenkomst vanaf dat moment stilzwijgend verlengd voor onbepaalde tijd en is verkoop van de woning geen grond meer om de huur te beëindigen.

De rechter heeft de vordering van de verhuurder toto ontruiming van de woning afgewezen. Het wordt onwaarschijnlijk geacht dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. De tekst in de huurovereenkomst laat daar geen ruimte voor. In deze zaak staat in de huurovereenkomst dat die is gesloten voor de duur van twee jaar of korter. In een vervolgartikel is dat gespecificeerd in één jaar. Vervolgens bevat de overeenkomst ook een artikel waaruit blijkt dat de huurovereenkomst doorloopt voor onbepaalde tijd als de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert over het eindigen van de huur en in de specificatie genoemde periode verstrijkt.

Daarmee is kraakhelder dat er van tijdig informeren geen sprake is en dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is. De huurder mag in de woning blijven.

Inmiddels is de Wet vaste huurcontracten in werking is getreden. Het is nu in principe niet meer mogelijk om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren. Het is sindsdien in principe niet meer mogelijk om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren. Er bestaan wel bepaalde uitzonderingen op deze hoofdregel.

Wilt u meer weten van de verkooprechten van huiseigenaren die een of meer woningen verhuren? Bel ons voor het maken van een afspraak.