Nieuws

27-09-2021

Vastgoedsector ontwikkelt een digitale koopovereenkomst voor huizenkopers

(bron KNB) Een digitale koopovereenkomst, dat is het eerste resultaat van de afspraken die de vastgoedsector heeft gemaakt binnen samenwerkingsverband Zorgeloos Vastgoed. Ook de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is aangesloten bij Zorgeloos Vastgoed. Donderdag heeft Eric Jan van Kempen, Directeur Generaal Wonen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het afsprakenstelstel Zorgeloos Vastgoed in ontvangst genomen.

Zorgeloos Vastgoed zorgt ervoor dat kopers en verkopers veilig, efficiënt en accuraat digitaal informatie kunnen uitwisselen met andere partijen. Van makelaar tot financieel adviseur, van geldverstrekker tot notaris. Annerie Ploumen, voorzitter van de KNB: 'Met Zorgeloos Vastgoed zetten we de consument centraal. Met onze samenwerking hebben we ketenbrede afspraken gemaakt over hoe we gegevens uit gaan wisselen. Straks zit je als consument aan het roer en weet je precies wie welke gegevens van je heeft en hoe je je rechten kunt uitoefenen.'

Regie over data

Nu alle afspraken op papier staan, gaan marktpartijen aan de slag. Zij digitaliseren de koopovereenkomst volgens de afspraken waardoor kopers en verkopers de gegevens branchebreed kunnen delen. Zo houdt de consument overzicht en grip en hoeft het document niet meer steeds te worden gekopieerd en rondgestuurd. Directeur Generaal van het Ministerie van BZK, Eric Jan van Kempen, was dan ook verheugd het afsprakenstelsel in ontvangst te kunnen nemen: 'De sector heeft hiermee niet alleen een belangrijke stap gezet om het kopen van een woning makkelijker, betrouwbaarder en transparanter te maken, maar de aanpak past ook heel goed bij de ambitie van de minister van BZK om burgers meer regie over de uitwisseling van zijn persoonlijke data te geven.'

Lees meer
27-09-2021

Niet uitgevoerd periodiek verrekenbeding kan vervelende gevolgen hebben

Partners kunnen eenvoudig afspreken dat wat zij van hun inkomen overhouden nadat de kosten van de huishouding zijn betaald, periodiek tussen beiden wordt verdeeld. Dat noemen we een periodiek verrekenbeding. In de praktijk wordt een periodiek verrekenbeding tussen echtgenoten, geregistreerd partners of samenwoners niet altijd uitgevoerd. Dan komt de vraag naar voren wie waar recht op heeft. Hieronder komt aan de orde of de wettelijke regels omtrent een niet uitgevoerd verrekenbeding ook van toepassing zijn op samenwoners.

Bewijsvermoeden bij echtgenoten

Indien echtgenoten niet periodiek hebben verrekend zoals in hun huwelijkse voorwaarden werd afgesproken, speelt bewijsvermoeden een belangrijke rol. Het bewijsvermoeden gaat ervan uit dat het bij het einde van het huwelijk aanwezige vermogen wordt vermoed te zijn gevormd uit verrekenbaar vermogen.

Dit bewijsvermoeden brengt mee dat de tot verrekening gerechtigde echtgenoot in beginsel kan volstaan met te stellen en aannemelijk te maken dat de andere echtgenoot op de peildatum bepaalde vermogensbestanddelen heeft. Het ligt dan op de weg van de andere echtgenoot om te stellen en zo nodig te bewijzen dat het op de peildatum aanwezige vermogen, of bepaalde bestanddelen daarvan, niet is gevormd uit hetgeen verrekend had moeten worden.

Ook bewijsvermoeden bij samenwoners?

Na verbreking van de samenwoning ontstond tussen twee voormalige samenwoners een meningsverschil over de gevolgen van het door hun niet-nagekomen periodiek verrekenbeding dat was opgenomen in hun notariële samenlevingsovereenkomst. In tegenstelling tot de man was de vrouw van mening dat de wettelijke regeling over bewijsvermoeden hier analoog moet worden toegepast en dat dus het gehele vermogen van de man in de verrekening moet worden betrokken.

De Rechtbank Den Haag overwoog dat de wettelijke regeling over bewijsvermoeden is geschreven voor de situatie dat partijen zijn getrouwd op huwelijkse voorwaarden met een periodiek verrekenbeding. Het artikel is de wettelijke vastlegging van de uitleg van verrekenbedingen die door de Hoge Raad daaraan in een reeks van uitspraken is gegeven. De uitleg van de Hoge Raad is daarmee nog steeds van belang, ook voor samenwoners. Ten aanzien van een periodiek verrekenbeding werd door de Hoge Raad overwogen:“Laten partijen tijdens het bestaan van het huwelijk verrekening van het overgespaarde achterwege, hetgeen (…) de praktijk zal zijn, en blijft het recht tot verrekening bestaan, dan brengt een uitleg naar redelijkheid en billijkheid in verband met de aard van het beding mee dat bij het einde van het huwelijk ook de vermogensvermeerdering, ontstaan door belegging van hetgeen uit de inkomsten van een echtgenoot is bespaard maar ongedeeld gebleven, in de verrekening wordt betrokken.”

De Rechtbank Noord-Nederland bepaalde als partijen ongehuwd hebben samengewoond in beginsel geen aanleiding bestaat voor analoge toepassing van de wettelijke regeling voor gehuwden. De Rechtbank Den Haag oordeelde echter dat dat in dit geval anders was.
Bij de Rechtbank Noord-Nederland betrof het een samenlevingsovereenkomst waarin tussen partijen was overeengekomen dat de verrekenvorderingen tijdens de samenwoning konden verjaren. En dat in geen geval meer kon worden gevorderd dan verdeling van het nominaal bespaarde bedrag.

Bij de Rechtbank Den Haag hadden de man en de vrouw in hun samenlevingsovereenkomst afgesproken dat het recht tot het vorderen van verrekening een half jaar na de ontbinding van hun samenlevingsovereenkomst vervalt. Hun verrekenvorderingen konden dus niet verjaren gedurende hun samenwoning. Daarnaast hadden de man en de vrouw in hun samenlevingsovereenkomst opgenomen dat als in enig kalenderjaar geen verrekening plaatsvindt, bij latere verrekening de waardeveranderingen van het vermogen waarin de niet-verrekende bedragen zijn belegd, moet worden meegenomen.
Daaruit en uit de omstandigheid dat de man en de vrouw ook voor wat betreft het bepalen van de alimentatie en de verrekening van de pensioenen zich ook hadden aangesloten bij de regels die daarvoor gelden in het geval van een huwelijk, heeft de Rechtbank Den Haag afgeleid dat partijen een periodiek verrekenbeding hebben willen overeenkomen die gelijke rechten en plichten zou laten ontstaan als de wettelijke regeling van bewijsvermoeden. Daarom was de Rechtbank Den Haag van oordeel dat het gehele vermogen dat aanwezig was ten tijde van de ontbinding van het samenlevingscontract minus het vermogen dat al aanwezig was op het moment van inwerkingtreding van het verrekenbeding en het vermogen waarvan duidelijk is dat dit is geërfd of geschonken dan wel is gefinancierd met privévermogen, wordt vermoed te zijn gevormd uit hetgeen verrekend had moeten worden

Dat betekende dat de man, die stelde dat een deel van het ten tijde van het eindigen van de verrekenplicht aanwezige vermogen door hem aangebracht vermogen betrof, gefinancierd met aangebracht vermogen of krachtens schenking verkregen, dit moest aantonen. Het was dus aan de man om aannemelijk te maken dat de waarde van een bepaald goed op de peildatum niet is gevormd uit hetgeen verrekend had moeten worden.

Conclusie

Een niet uitgevoerd periodiek verrekenbeding kan niet beoogde gevolgen hebben voor een of beide partijen. Voorkom onduidelijkheid en voer een afgesproken verrekenbeding ook daadwerkelijk uit ter voorkoming toekomstige problemen. Heeft u hier vragen over? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Lees meer
20-09-2021

Onzakelijk lage prijs voor aandelen houdt geen stand

Het overdragen van aandelen aan derden, bijvoorbeeld kinderen, tegen een koopsom die niet vergelijkbaar is met de reële waarde, beoordeelt de fiscus, bekrachtigd door de rechter als een onzakelijk lage prijs. Het argument dat de rendementswaarde van de aandelen nihil zou zijn, omdat de invloed van de kopers, die minderheidsaandeelhouder worden¸ daarmee geen zeggenschap hebben over het dividendbeleid.

Zowel de fiscus als de rechter zien dat met de aandelenverkoop ook een voordeel uit aanmerkelijk belang is ontstaan. In de betreffende casus ging het om een belang van in totaal 10%, met een waarde in het economisch verkeer die een veelvoud was van de verkoopprijs.
Ook een beroep op de IB-bedrijfsopvolgingsregeling is niet houdbaar. Daarvoor is nodig dat er sprake is van ‘meer-arbeid’ om ‘meer-rendement’ te behalen. In de casus is dat niet aan de orde.

Wilt u meer weten over het overdragen of verkopen van aandelen? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Lees meer
20-09-2021

Voorverdeling bij beneficiaire aanvaarding soms mogelijk zonder rechterlijke machtiging

Bij onduidelijkheid over de omvang van een nalatenschap en aanwezigheid van schulden in een nalatenschap hebben erfgenamen de mogelijkheid om de nalatenschap beneficiair te aanvaarden. Na beneficiaire aanvaarding treden de erfgenamen in beginsel als vereffenaar op. De wettelijke vereffeningsprocedure is een waarborg voor schuldeisers van de nalatenschap. In de regel worden de goederen van de nalatenschap dan niet verdeeld voordat de vereffening is afgerond. Er zijn echter uitzonderingen.

In de periode voorafgaand aan voltooiing van de vereffening is bijvoorbeeld wel een (gedeeltelijke) verdeling mogelijk als de positie van schuldeisers daar niet onder lijdt en de erfgenamen ook vereffenaars zijn. Daarbij wordt meestal uitgegaan van de noodzaak van een machtiging van de kantonrechter om al voor afronding van de vereffening goederen te verdelen.
Uit een recente uitspraak van de rechtbank blijkt het tegendeel. Erfgenamen-vereffenaars hebben geen machtiging nodig als de tot de nalatenschap behorende bezittingen ruimschoots voldoende zijn om alle schulden van de nalatenschap te voldoen en daarvan een door de erfgenamen-vereffenaars een ondertekend vermogensoverzicht beschikbaar is.
Er is in dergelijke situaties alleen machtiging van de kantonrechter nodig als er door de rechtbank een vereffenaar is benoemd en de erfgenamen zonder diens medewerking beschikkingsdaden willen verrichten. Zolang daarvan geen sprake is, is een machtiging tot verdeling niet vereist

Wilt u meer weten over het (beneficiair) aanvaarden of verwerpen van een erfenis? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Lees meer
13-09-2021

Pas op met beleggen in perceeltjes weiland of bosgrond

Nu spaargeld op de bank praktisch niets meer opbrengt qua rente/rendement zoeken veel particulieren hun heil in andere vormen van belegging. Hierbij kunt u denken aan aandelen, , kunst, klassieke auto's etc. etc.

Notarissen worden regelmatig geconfronteerd met de volgende vorm van belegging: een slimme ondernemer koopt van een boer een groot perceel weiland of bosgrond, meestal gelegen dicht bij de bebouwde kom van een gemeente. Als koopprijs wordt dan doorgaans iets meer betaald dan de agrarische waarde van de grond. Denk hierbij aan een bedrag van tussen de € 10,- en € 15,- per m2. Vervolgens gaat de slimme ondernemer een plan opstellen waarin de aangekochte grond een hoogwaardiger bestemming krijgt dan agrarisch. Er worden dan woningen of bedrijfspanden geprojecteerd op de dan nog agrarische grond. Vervolgens wordt er een mooie glimmende brochure gedrukt waarin (doorgaans particuliere) beleggers worden warm gemaakt voor het doen van een investering in het project, laten we het Project X noemen.

Het grote perceel wordt vervolgens kadastraal opgeknipt in kleine perceeltjes die dan via project X worden aangeboden aan de beleggers voor een prijs die meestal in het midden ligt van de agrarische waarde en de waarde indien er bestemming bouwgrond zou zijn. Denk hierbij aan bedragen van € 75,- a € 100,- per m2 waardoor de belegger die een perceel van 50 m2 koopt circa € 5.000,- kwijt is.
Wij zien gebeuren dat beleggers, kennelijk verlekkerd op de in het vooruitzicht gestelde winst een aantal van dit soort perceeltjes koopt. De winst moet dan bestaan uit de doorverkoop van alle kleine kaveltjes samen na de beoogde bestemmingswijziging. Als bouwgrond moeten de perceeltjes dan (volgens de eigenaar van Project X) zeker € 250,- per m2 op kunnen brengen.
Waar de beleggers aan voorbij gaan is het feit dat wijziging van bestemming van grond een uitermate langdurig proces kan zijn. Denk hierbij aan 10 tot soms wel 20 jaar of langer. Buiten dat is de kans groot dat de bestemmingswijziging nooit komt en de eigenaar van Project X met de noorderzon is vertrokken. De beleggers blijven dan achter met een duur betaald stukje weiland of bosgrond waar weinig mee te beginnen is. Ons advies is om terughoudende te zijn in het aangaan van dit soort beleggingen.

Kunt u de verleiding toch niet weerstaan neem dan vooraf contact met ons op. Wij kunnen dan voor u kijken in de registers/het kadaster en in de Gemeentelijke bestemmingsplannen of er een reële kans bestaat dat er bestemmingswijziging zal plaatsvinden. Indien dit niet het geval blijkt kunt u de spaarcenten beter op een andere wijze beleggen en is voorkomen dat u een financiële zeperd oploopt.

Lees meer
13-09-2021

Repeterende schenking aangemerkt als afzonderlijke schenkingen

Vaak worden schenkingen van ouders aan kinderen voor een periode van vijf jaar in een notariële schenkingsakte opgenomen. Dit is een fiscaal aantrekkelijke manier van schenken. Het komt echter ook voor dat op een en dezelfde dag vijf afzonderlijke schenkingsakten voor de volgende vijf jaren worden gepasseerd.

De inhoud van deze akten is vrijwel identiek, in vier van de vijf akten is echter bepaald dat de schenking is gedaan onder de opschortende voorwaarde dat de langstlevende van de ouders nog in leven is op achtereenvolgens 1 januari van de jaren volgend op de eerste akte / het eerste jaar.
Voor de fiscus was dit in een geval aanleiding om de schenkbelasting van alle vijf schenkingen samen te voegen en in het eerste jaar te belasten. De fiscus zag samenhang tussen de akten en zag het als een periodieke uitkering zoals in de schenkingsakte voor vijf achtereenvolgende jaren het geval is.

Zowel rechtbank als gerechtshof zagen niets in de opvatting van de belastinginspecteur. Die vinden de schenkingen geen periodieke uitkering die in één rechtshandeling worden. Het gaat in dit geval om vijf afzonderlijke rechtshandelingen, waarvan vier een opschortende voorwaarde bevatten. Dat betekent dat de schenkingen gespreid in de tijd in vijf verschillende jaren tot stand zijn gekomen zodat de fiscus ze niet mag samenvoegen.

Wilt u meer weten over periodieke schenkingen of schenkingen onder opschortende voorwaarden? Bel ons voor het maken van een afspraak..

Lees meer
06-09-2021

Hertrouwclausule ook van toepassing bij geregistreerd partnerschap

In de meeste testamenten is geregeld dat kinderen bij het overlijden van een van hun ouders een niet-opeisbare vergoeding krijgt op de langstlevende ouder. Hieraan zijn meestal ook voorwaarden verbonden.
Een van de voorbeelden van dergelijke voorwaarden is dat de langstlevende ouder bij hertrouwen zekerheid moet stellen voor de kinderen bij hertrouwen in gemeenschap van goederen. De vraag is of die clausule ook geldt als de langstlevende ouder een geregistreerd partnerschap zonder partnerschapsvoorwaarden aangaat. Dan geldt namelijk de wettelijke gemeenschap van goederen.

Het Hof Arnhem beantwoordde deze vraag aan de hand van “redelijkheid en billijkheid”. Daarbij keek het Hof naar de bewoordingen van de clausule en in het testament, naar de omstandigheden waaronder de clausule is opgenomen en naar de identificeerbare bedoelingen van partijen destijds. Verder is van belang wat de notaris destijds aan partijen heeft verteld over de inhoud en strekking van het beding en de betekenis daarvan.
Het Hof zag de bedoeling van de clausule om de kinderen als schuldeisers te beschermen tegen mogelijk nadelige gevolgen van het ontstaan van een gemeenschap van goederen. Een nadelig gevolg zou kunnen zijn dat de nieuwe partner vooral schulden inbrengt, waarmee de verhaalsmogelijkheden van de kinderen zouden kunnen worden beperkt.

Een redelijk uitleg rechtvaardigt dat onder de clausule ook de situatie van een gemeenschap van goederen valt die ontstaat door het aangaan van een geregistreerd partnerschap, ook al is dat niet met zoveel woorden genoemd en hebben partijen daarover ook niet gesproken.

Wilt u meer weten over het stellen van voorwaarden in uw testament? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Lees meer
06-09-2021

Herroepen testament meestal niet in te zien voor erfgenamen

Erfenissen maak wat los! Wantrouwen bij een, meer of alle erfgenamen, onderlinge ruzies. En als iets niet naar de zin van de erfgenamen is, komt al gauw het geuite vermoeden dat moeder, tante – of wie dan ook de erflater was – toch niet meer wilsbekwaam was bij de totstandkoming van het laatste testament. Soms gaan erfgenamen zo ver dat in dat geval zij het voorlaatste testament van de erflater willen inzien om te kijken of daarin de verdeling mogelijk anders was.

Elke notaris zal een dergelijk verzoek weigeren. Dat zo’n weigering terecht is, is onlangs weer eens vastgesteld door het gerechtshof. Immers, het zou nog maar de vraag zijn of de verzoeker(s) rechten kunnen ontlenen aan een herroepen testament als het niet zou zijn herroepen. Sterker nog, als zij al rechten aan het herroepen testament hadden kunnen ontlenen voordat het herroepen was, zij dat recht niet meer hebben omdát het betreffende testament is herroepen.

Een erflater laat met het herroepen van een testament weten dat hij of zij niet langer de wil heeft die in het te herroepen testament is neergelegd. Dan past het ook niet dat vermeende rechthebbenden in een voorafgaand testament daarin inzage krijgen. Een laatste wil (testament) mag geen instrument zijn om zich daartegen te keren. Vertrouwelijkheid van (herroepen) testamenten is een zwaarwegend belang. Of de belangen van erfgenamen zwaarder wegen, moet blijken uit de omstandigheden, zoals het doel waar voor zij een herroepen testament willen inzien en de status van de erfgenamen (al dan niet wettelijk).

Wilt u meer weten over het opmaken of herroepen van een testament? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Lees meer

Hebt u een vraag? Bel ons vrijblijvend: 076 - 565 28 50

Volg ons