Het notariskantoor in Breda voor particulier en ondernemer

We leven in een onvoorspelbare tijd. Juist dan is het belangrijk om uw zaken goed te regelen. Voor uzelf, uw geliefden, uw huis, uw vermogen of uw onderneming. Linders notarissen staat voor u klaar, met een luisterend oor en kennis en kunde van alle notariële vakgebieden. Zorg voor zekerheid, ook in onzekere tijden.

Waar kunnen we u mee helpen?

Relatie & familie

Huwelijk; geregistreerd partnerschap; samenlevingscontract; testament; levens-testament > Lees meer

Huis & hypotheek

Huis kopen; hypotheek en geldleningsovereenkomst; nieuwbouw; appartementsrecht; veiling > Lees meer

Estate planning & erfenis

Estate planning en testament; huwelijkse voorwaarden; schenking; afwikkeling nalatenschap > Lees meer

Onderneming & rechtspersonen

Oprichten; wijziging statuten; bedrijfsovername, -opvolging en inbreng; aandelenoverdracht > Lees meer

Zakelijk vastgoed

Bedrijfspand kopen; fiscale begeleiding bedrijfsonroerendgoed > Lees meer

Nieuws

15-07-2024

Snelle geschillenbeslechting voorkomt escalatie bij VvE

De impact van conflicten binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) is groot. Het gaat ten koste van het woonplezier van de bewoners, de verduurzaming en het functioneren van de VvE. Dat blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis, waarin ruim 40% van de ondervraagden aangeeft te maken te hebben met een conflict.

Een stabiele, gezonde en goed functionerende VvE is van groot belang voor het woongenot van de bewoners. Conflicten kunnen grote gevolgen hebben voor het dagelijks leven van alle bewoners en functioneren van de VvE: het bestuur treedt dan vaak af en de verhoudingen binnen de VvE worden verstoord. Toch moet je dan met elkaar verder want je woont letterlijk met elkaar onder één dak en moet gezamenlijk het onderhoud en andere zaken regelen. Daarom is het belangrijk om een situatie snel te beslechten, om escalatie te voorkomen.

Onbekend met rechten en plichten

VvE-leden zijn vaak onvoldoende op de hoogte van hun rechten en plichten binnen een VvE, wat soms wrijving geeft. Vooral starters weten niet goed hoe ze hun invloed kunnen laten gelden en houden zich afzijdig van al het gedoe binnen de VvE. Doorstromers, en mensen die al langer in een appartementencomplex wonen, weten doorgaans iets meer over het reilen en zeilen binnen de VvE, en voelen zich geroepen om zich op te werpen als bestuurder.

Mogelijke oplossingen

De ondervraagde VvE-leden geven aan een gang naar de rechter als laatste redmiddel te zien. Ze vinden dat het traject lang duurt, ze zijn bang voor verdere escalatie en het voelt ook als zwaar geschut tegen je buren, omdat je daarna weer met elkaar verder moet.

Wat werkt wel? Zorg dat je op de hoogte bent van je rechten en plichten als appartementseigenaar. Ontstaat er toch een conflict, los deze dan zo snel mogelijk op. Schakel eventueel hulp in van een onafhankelijke derde, die met beide partijen op zoek gaat naar mogelijkheden. Het helpt als je VvE werkt met vaardige bestuursleden of een professionele beheerder dit infomeel kunnen oppakken.

Landelijk dekkende voorziening

Vereniging Eigen Huis ziet mogelijkheden met een landelijk dekkende voorziening, om VvE-geschillen snel en laagdrempelig op te lossen, en roept de regering op om deze laagdrempelige methode te faciliteren. ‘Er is een experiment in Noord-Holland, waarbij VvE’s worden geholpen om zelf met een oplossing te komen, en er zijn initiatieven zoals overleg- en regelrechters actief. Dit zou landelijk beschikbaar moeten komen,’ aldus Cindy Kremer, directeur van Vereniging Eigen Huis.

Lees meer
08-07-2024

Hospitaverhuur opzeggen na overlijden verhuurder mogelijk

Nalatenschappen bevatten soms ook het huis waarin de overledene (erflater) woonde. Meestal is dat geen enkel probleem en kan het eenvoudig in de afwikkeling worden meegenomen. Soms zitten er wel haken en ogen aan, bijvoorbeeld als de erflater een deel van het huis heeft verhuurd aan een persoon waarmee hij of zij een relatie had. Kunnen de erfgenamen in dat geval de huur opzeggen?

Over die vraag mocht de rechter in Rotterdam zich twee maanden geleden uitspreken. In de voorliggende zaak hadden de erfgenamen de huur opgezegd. Volgens de huurder was die opzegging ongeldig. De rechter concludeerde dat er sprake was van een geldige huurovereenkomst van hospitaverhuur. Bij hospitaverhuur gelden speciale opzeggingsgronden. Een daarvan is dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. Daarvoor moet onder meer worden voldaan aan de voorwaarde dat de verhuurder in de woning zijn hoofdverblijf heeft. De erfgenamen treden in dit geval in zijn plaats, waarmee ook zij dezelfde opzeggingsgrond kunnen inroepen. Het feit dat de erflater door zijn overlijden niet langer in de woning woont leidt er niet toe dat daarmee ook de bevoegdheid van de erfgenamen om een beroep te doen op opzeggingsgrond niet meer zou gelden. Dat is alleen anders als de erfgenamen de huurovereenkomst willen voortzetten, hetgeen in dit geval niet zo was.

De rechter oordeelde dan ook dat het belang van de erfgenamen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van de huurder bij voortzetting daarvan. Zo kunnen met de huuropbrengst de maandelijkse lasten bij lange na niet worden betaald. Ook de gemeente geeft geen vergunning om meerdere kamers in de woning te verhuren. Dat heeft allemaal negatieve invloed op de verkoopwaarde van de woning in verhuurde staat. Van de erfgenamen kan onder deze omstandigheden niet worden verwacht dat zij de huur laten voortbestaan. De huurder had opzegging van de huur kunnen voorkomen door bij leven van de erflater de afspraak te maken dat hem geen beroep zou toekomen op de opzeggingsgrond.

De rechter heeft uiteindelijk geoordeeld dat de huurder binnen zes maanden moet verlaten.

Wilt u meer weten over het afwikkelen van een nalatenschap met daarin onroerend goed? Bel ons voor het maken van een afspraak

Lees meer
01-07-2024

Verlaging overdrachtsbelasting beleggers kost particuliere huizenkopers geld

Wie niet zelf in een woning gaat wonen, betaalt nu 10,4 procent overdrachtsbelasting bij de verkrijging ervan. Dat is volgens de Eerste Kamer te hoog. Beleggers haken af, waardoor benodigde investeringen in woningen achterblijven. Een motie met deze strekking behaalde een meerderheid in de Eerste Kamer.

De huidige minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Hugo de Jonge, steunt de motie. Volgens hem is Nederland te ver doorgeschoten in het verhogen van de overdrachtsbelasting. Volgens hem heeft Nederland, als je het internationaal vergelijkt, in Europa ongeveer het hoogste tarief.

Financiering

De Jonge denkt aan een verlaging naar 8 of zelfs 6 procent. De vraag is echter hoe dit kan worden gefinancierd. Volgens De Jonge kan dat niet zonder dat het tarief voor particuliere kopers van woningen gaat stijgen. Zij betalen nu nog 2 procent overdrachtsbelasting als zij niet in aanmerking komen voor de startersvrijstelling.

Bron KNB

Lees meer
24-06-2024

Spanning op de woningmarkt bij ontbindende voorwaarden financiering

We horen het dagelijks in het nieuws, krapte op de woningmarkt door te weinig nieuwbouw, te weinig betaalbare bestaande woningen et cetera. Om toch maar een koopwoning toegewezen te krijgen laten kopers zich nog al eens verleiden tot het uitbrengen van een hoge bieding, vaak zelfs boven de vraagprijs van de verkoper. De achterliggende gedachte is dan vaak dat er sprake is van een wettelijke bedenktijd van 3 dagen waarbinnen de koop zonder kleerscheuren ongedaan gemaakt kan worden. Daar na komt de periode waarbinnen de koper een beroep kan doen op ontbindende voorwaarde van financiering. Hierbij is in de voorlopige koopakte afgesproken dat de koper onverplicht van de koop af kan zien als blijkt dat financiering niet haalbaar is. De periode die hiervoor geldt ligt doorgaans tussen de 1 tot 3 maanden.

Dat de notaris de spil is waar omheen een vastgoedtransactie draait bleek weer eens uit de volgende (tuchtklacht)procedure aangespannen door een teleurgestelde verkoper.

De notaris heeft een dossier aangemaakt voor een koopovereenkomst waarin ontbindende voorwaarden voor financiering waren opgenomen. Daarnaast was opgenomen dat kopers een bankgarantie diende te stellen of een waarborgsom te storten indien de financiering rond was.

Tijdig beroep

Naar het oordeel van de notaris hadden de kopers in dit dossier tijdig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden financiering door het overleggen van afwijzing financieringsaanvraag/aanvragen met onderbouwing daarvan. De verkoper nam hier geen genoegen mee en spande een tuchtklacht aan tegen de notaris met als insteek dat de notaris de koop niet zomaar als ontbonden had mogen beschouwen. De notaris stelde onder andere het volgende: "Het is mogelijk dat de wederpartij van mening is dat niet is voldaan aan de materiële voorwaarden, zoals het “onvoldoende” inspannen of “onvoldoende” onderbouwen. Helaas kunnen wij als notarissen hier geen standpunt over innemen, omdat wij dan op de stoel van de Rechter gaan zitten. Bij geschillen over de materiele/inhoudelijke kant van de zaak kunnen en zullen deze criteria getoetst moeten worden door een Rechter.”

In de door de verkoper aangespannen tuchtrechtprocedure tegen de notaris verwijt de verkoper de notaris dat hij hier niet heeft gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend notaris mag worden verwacht. De verkoper betoogde dat de notaris partijdig heeft gehandeld door aan de verkoper te melden dat de koper heeft voldaan aan de criteria van het financieringsvoorbehoud. Verder is de verkoper van mening dat de notaris zich niet formeel had mogen uitspreken over het beroep van de kopers op de ontbindende voorwaarde. Volgens de verkoper mag van een zorgvuldig handelend notaris worden verwacht dat hij uiterst nauwkeurig de tekst van de koopakte en de wet volgt.

De kamer voor het notariaat (de tuchtrechter) verklaarde de klacht van de verkoper als ongegrond en gaf de notaris gelijk. De verkoper liet het er niet bij zitten en spande hoger beroep aan tegen de uitspraak van de tuchtrechter. Het gerechtshof waar het hoger beroep diende verklaarde net als de lagere tuchtrechter de klacht van de verkoper als ongegrond.

Geen partijdigheid

Volgens het gerechtshof was er in deze zaak geen sprake van partijdigheid van de notaris. Anders dan verkoper in hoger beroep stelde, beschikte de notaris niet over ‘twee willekeurige A4tjes’ als afwijzing van de financieringsaanvraag van de koper, maar ook over de bijbehorende bijlagen. Gezien de inhoud van de afwijzing financiering met bijlagen heeft de notaris in redelijkheid mogen besluiten dat koper tijdig een gedocumenteerd beroep op de ontbindende voorwaarde heeft conform de bepalingen zoals vastgelegd in de voorlopige koopovereenkomst.

Het antwoord op de vraag of de koper terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, is inderdaad voorbehouden aan de civiele rechter. De notaris kan en mag niet op de stoel van de rechter gaan zitten zoals de notaris ook aan de verkoper kenbaar had gemaakt. Ook voor het overige is het gerechtshof niet gebleken van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de notaris. Volgens het gerechtshof had de communicatie door de notaris op een aantal punten wel beter gekund, maar de communicatie was niet zodanig dat er sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de notaris.

Uit vorenstaand verhaal blijkt maar weer hoe belangrijk heldere communicatie is tussen alle bij een koopovereenkomst betrokken partijen. De notaris is de spin in het web dat vastgoedtransactie heet en is soms ook brenger van slecht nieuws waarbij de betreffende partij zich bij neer moet leggen.

Wilt u meer weten over ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Lees meer

Hebt u een vraag? Bel ons vrijblijvend: 076 - 565 28 50

Volg ons