We leven in een onvoorspelbare tijd. Juist dan is het belangrijk om uw zaken goed te regelen. Voor uzelf, uw geliefden, uw huis, uw vermogen of uw onderneming. Linders notarissen staat voor u klaar, met een luisterend oor en kennis en kunde van alle notariële vakgebieden. Zorg voor zekerheid, ook in onzekere tijden.
Het komt nogal eens voor dat een huiseigenaar een (nieuwe) relatie aangaat waarbij de partner zich bij de gemeente inschrijft op het adres van de huiseigenaar. Als er sprake is van een lopende hypotheek dan is de partner niet aansprakelijk voor het betalen va rente en aflossing. Mocht de relatie onverhoopt misgaan dan komt de partner er zonder financiële kleerscheuren van af.
Echter, als tijdens de samenwoonrelatie de hypotheek van de huiseigenaar wordt overgesloten voor bijvoorbeeld een verbouwing dan zal de bank in bijna alle gevallen eisen dat de partner mee tekent als hoofdelijk aansprakelijk debiteur. Dit gaat goed zolang de relatie in stand blijft. Als er een samenleefcontract is mogen de huiseigenaar en de partner zelfs samen de hypotheekrente aftrekken van de inkomstenbelasting. Het gaat echter mis zodra de liefde over is en de partner de woning verlaat. Ondanks dat de partner geen mede-eigenaar van de woning is blijft hij of zij aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld. Stel dat de huiseigenaar zijn of haar baan kwijtraakt en stopt met de maandelijkse betalingen aan de bank. Dan klopt de bank bij de inmiddels ex-partner aan en zal die domweg moeten betalen.
Recent speelde hierover een rechtszaak waarbij de samenwoonrelatie van de huiseigenaar en de partner meer dan tien jaar geleden is geëindigd. De partner wilde zelf een woning kopen maar daarvoor moet hij eerst ontslagen worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld die betrekking heeft op de woning van de huiseigenaar. Omdat die niet reageert op verzoeken van de ex-partner om mee te werken aan zijn ontslag uit de aansprakelijkheid jegens de bank is hij een kortgedingprocedure gestart waarin hij vordert dat hij wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid dan wel dat de huiseigenaar wordt veroordeeld om de woning te verkopen tegen de marktwaarde.
De Voorzieningenrechter van dienst heeft de vorderingen afgewezen omdat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat hiervoor een rechtsgrond bestaat. De huiseigenaar is in de procedure niet komen opdagen en heeft geen verweer gevoerd. Als een gedaagde partij geen verweer heeft gevoerd is het algemene uitgangspunt dat de vorderingen van een eisende partij in beginsel voor toewijzing vatbaar zijn. Voorwaarde is dan wel dat deze vorderingen niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. In dit verband is van belang dat het gestelde de vordering en het beoogde rechtsgevolg moet kunnen dragen. Daar ging het voor de ex-partner mis. Van een samenlevingsovereenkomst, een geregistreerd partnerschap of een huwelijk was geen sprake zodat daarin geen aanknopingspunten kunnen worden gevonden. Het enkele feit van eigendom van de woning betekent niet dat de huiseigenaar ervoor moet zorgen dat de ex-partner wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Ter zitting verklaarde de ex-partner dat hij zich destijds, in (te) goed vertrouwen dat het wel goed zou komen, bewust verbonden aan de hoofdelijke aansprakelijkheid waarbij hij wist dat de woning volledig eigendom was van zijn partner.
De moraal van dit verhaal is: teken niet mee voor een hypotheek op een woning waarvan u zelf geen (mede)eigenaar bent. Zo voorkomt u dat u tot in lengte van jaren achtervolgd wordt voor de hypotheek van een ex-partner. Via de notaris hadden beiden een prachtige regeling kunnen treffen waardoor de geschetste problemen voorkomen hadden kunnen worden.
Wilt u meer weten over het mee-tekenen op een hypotheek of de risico’s op hoofdelijke aansprakelijkheid? Bel ons voor het maken van een afspraak.
Aandeelhouders in een BV kunnen buiten de openbare statuten om – bij oprichting of later – met elkaar aanvullende afspraken maken in een aandeelhoudersovereenkomst. De aandeelhoudersovereenkomst is niet openbaar, de daarin vastgelegde afspraken zijn niet toegankelijk voor derden. Aandeelhouders hebben daarmee veel vrijheid om onderlinge afspraken te maken. De wet kent wel een begrenzing in die vrijheid.
Het aantal onderwerpen waarover aandeelhouders onderling afspraken kunnen maken is vrijwel onbeperkt. In de praktijk blijkt een aantal onderwerpen het meest aan de orde te komen.
Wilt u meer weten over de mogelijkheden die een aandeelhoudersovereenkomst biedt? Bel ons voor een afspraak.
Als een erfpachter overstapt van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, mag de bank hem om een nieuwe hypotheekakte vragen. De kosten voor het opstellen van deze nieuwe akte komen echter voor rekening van de bank. Dat blijkt opnieuw uit een uitspraak van klachteninstituut Kifid, ditmaal in hoger beroep.
De uitspraak van de Commissie van Beroep van Kifid is bindend, en volgt op een uitspraak van de Geschillencommissie van het klachteninstituut die in maart vorig jaar vergelijkbaar oordeelde.
In deze zaak maakte een huiseigenaar gebruik van de mogelijkheid van de gemeente Amsterdam om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Volgens de bank bracht dit het risico met zich mee dat het bestaande hypotheekrecht van de bank niet mede het gewijzigde recht van erfpacht omvat. Kifid oordeelt echter dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht niet zo wezenlijk is dat er een nieuw recht van erfpacht is ontstaan.
De wijziging van het recht van erfpacht brengt voor de bank dan ook een miniem risico met zich mee dat haar hypotheekrecht in gevaar komt. Dit maakt het opstellen van een nieuwe hypotheekakte niet noodzakelijk, stelt de Commissie van Beroep. Als de bank toch een nieuwe hypotheekakte van de erfpachter verlangt, dan moet zij hier zelf de kosten voor betalen.
Kifid heeft nog een aantal soortgelijke klachten in behandeling over de kosten voor een hypotheekakte bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Het klachteninstituut zal die in lijn met deze nieuwe uitspraak beoordelen.
Bron KNB
In een recent gewezen arrest kwam de vraag aan de orde wat het gevolg is van een overdracht van aandelen in strijd met een blokkeringsregeling. Een overdracht waarbij de aandelen in strijd met de in de statuten van de besloten vennootschap opgenomen aanbiedingsregeling worden overgedragen is ongeldig.
Een handelen in strijd met een in de statuten van een besloten vennootschap opgenomen blokkeringsregeling betekent niet dat de overdrager beschikkingsonbevoegd is. Besloten vennootschappen zijn vrij in het al dan niet opnemen van een blokkeringsregeling in de statuten en daarmee de overdraagbaarheid van aandelen al dan niet te beperken. Eenmaal opgenomen in statuten moeten de aandeelhouders zich er ook daadwerkelijk aan houden.
Een overdracht in strijd met een blokkeringsregeling loopt derhalve stuk op de beperkte overdraagbaarheid van de desbetreffende aandelen en niet op beperkte beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder. Dat betekent dat de wet geen bescherming biedt aan een derde-verkrijger, omdat er niet wordt toegekomen aan de vraag of de vervreemder beschikkingsonbevoegd is.
Een derde verkrijger kan wel bescherming ontlenen aan de algemene derdenbescherming die in de wet is opgenomen. Dan moet wel, gelet op de omstandigheden van dat geval, het vertrouwen op de juistheid van de veronderstelling gerechtvaardigd zijn en de derde op dat vertrouwen voortbouwend handelingen hebben verricht.
De les die hieruit getrokken kan worden is dat overdracht van aandelen in strijd met de in de statuten opgenomen blokkeringsregeling verregaande consequenties heeft! Wilt u meer weten over het nut van een blokkeringsregeling? Bel ons voor het maken van een afspraak.