Nieuws

15-07-2024

Snelle geschillenbeslechting voorkomt escalatie bij VvE

De impact van conflicten binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) is groot. Het gaat ten koste van het woonplezier van de bewoners, de verduurzaming en het functioneren van de VvE. Dat blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis, waarin ruim 40% van de ondervraagden aangeeft te maken te hebben met een conflict.

Een stabiele, gezonde en goed functionerende VvE is van groot belang voor het woongenot van de bewoners. Conflicten kunnen grote gevolgen hebben voor het dagelijks leven van alle bewoners en functioneren van de VvE: het bestuur treedt dan vaak af en de verhoudingen binnen de VvE worden verstoord. Toch moet je dan met elkaar verder want je woont letterlijk met elkaar onder één dak en moet gezamenlijk het onderhoud en andere zaken regelen. Daarom is het belangrijk om een situatie snel te beslechten, om escalatie te voorkomen.

Onbekend met rechten en plichten

VvE-leden zijn vaak onvoldoende op de hoogte van hun rechten en plichten binnen een VvE, wat soms wrijving geeft. Vooral starters weten niet goed hoe ze hun invloed kunnen laten gelden en houden zich afzijdig van al het gedoe binnen de VvE. Doorstromers, en mensen die al langer in een appartementencomplex wonen, weten doorgaans iets meer over het reilen en zeilen binnen de VvE, en voelen zich geroepen om zich op te werpen als bestuurder.

Mogelijke oplossingen

De ondervraagde VvE-leden geven aan een gang naar de rechter als laatste redmiddel te zien. Ze vinden dat het traject lang duurt, ze zijn bang voor verdere escalatie en het voelt ook als zwaar geschut tegen je buren, omdat je daarna weer met elkaar verder moet.

Wat werkt wel? Zorg dat je op de hoogte bent van je rechten en plichten als appartementseigenaar. Ontstaat er toch een conflict, los deze dan zo snel mogelijk op. Schakel eventueel hulp in van een onafhankelijke derde, die met beide partijen op zoek gaat naar mogelijkheden. Het helpt als je VvE werkt met vaardige bestuursleden of een professionele beheerder dit infomeel kunnen oppakken.

Landelijk dekkende voorziening

Vereniging Eigen Huis ziet mogelijkheden met een landelijk dekkende voorziening, om VvE-geschillen snel en laagdrempelig op te lossen, en roept de regering op om deze laagdrempelige methode te faciliteren. ‘Er is een experiment in Noord-Holland, waarbij VvE’s worden geholpen om zelf met een oplossing te komen, en er zijn initiatieven zoals overleg- en regelrechters actief. Dit zou landelijk beschikbaar moeten komen,’ aldus Cindy Kremer, directeur van Vereniging Eigen Huis.

Lees meer
08-07-2024

Hospitaverhuur opzeggen na overlijden verhuurder mogelijk

Nalatenschappen bevatten soms ook het huis waarin de overledene (erflater) woonde. Meestal is dat geen enkel probleem en kan het eenvoudig in de afwikkeling worden meegenomen. Soms zitten er wel haken en ogen aan, bijvoorbeeld als de erflater een deel van het huis heeft verhuurd aan een persoon waarmee hij of zij een relatie had. Kunnen de erfgenamen in dat geval de huur opzeggen?

Over die vraag mocht de rechter in Rotterdam zich twee maanden geleden uitspreken. In de voorliggende zaak hadden de erfgenamen de huur opgezegd. Volgens de huurder was die opzegging ongeldig. De rechter concludeerde dat er sprake was van een geldige huurovereenkomst van hospitaverhuur. Bij hospitaverhuur gelden speciale opzeggingsgronden. Een daarvan is dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. Daarvoor moet onder meer worden voldaan aan de voorwaarde dat de verhuurder in de woning zijn hoofdverblijf heeft. De erfgenamen treden in dit geval in zijn plaats, waarmee ook zij dezelfde opzeggingsgrond kunnen inroepen. Het feit dat de erflater door zijn overlijden niet langer in de woning woont leidt er niet toe dat daarmee ook de bevoegdheid van de erfgenamen om een beroep te doen op opzeggingsgrond niet meer zou gelden. Dat is alleen anders als de erfgenamen de huurovereenkomst willen voortzetten, hetgeen in dit geval niet zo was.

De rechter oordeelde dan ook dat het belang van de erfgenamen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van de huurder bij voortzetting daarvan. Zo kunnen met de huuropbrengst de maandelijkse lasten bij lange na niet worden betaald. Ook de gemeente geeft geen vergunning om meerdere kamers in de woning te verhuren. Dat heeft allemaal negatieve invloed op de verkoopwaarde van de woning in verhuurde staat. Van de erfgenamen kan onder deze omstandigheden niet worden verwacht dat zij de huur laten voortbestaan. De huurder had opzegging van de huur kunnen voorkomen door bij leven van de erflater de afspraak te maken dat hem geen beroep zou toekomen op de opzeggingsgrond.

De rechter heeft uiteindelijk geoordeeld dat de huurder binnen zes maanden moet verlaten.

Wilt u meer weten over het afwikkelen van een nalatenschap met daarin onroerend goed? Bel ons voor het maken van een afspraak

Lees meer
01-07-2024

Verlaging overdrachtsbelasting beleggers kost particuliere huizenkopers geld

Wie niet zelf in een woning gaat wonen, betaalt nu 10,4 procent overdrachtsbelasting bij de verkrijging ervan. Dat is volgens de Eerste Kamer te hoog. Beleggers haken af, waardoor benodigde investeringen in woningen achterblijven. Een motie met deze strekking behaalde een meerderheid in de Eerste Kamer.

De huidige minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Hugo de Jonge, steunt de motie. Volgens hem is Nederland te ver doorgeschoten in het verhogen van de overdrachtsbelasting. Volgens hem heeft Nederland, als je het internationaal vergelijkt, in Europa ongeveer het hoogste tarief.

Financiering

De Jonge denkt aan een verlaging naar 8 of zelfs 6 procent. De vraag is echter hoe dit kan worden gefinancierd. Volgens De Jonge kan dat niet zonder dat het tarief voor particuliere kopers van woningen gaat stijgen. Zij betalen nu nog 2 procent overdrachtsbelasting als zij niet in aanmerking komen voor de startersvrijstelling.

Bron KNB

Lees meer
24-06-2024

Spanning op de woningmarkt bij ontbindende voorwaarden financiering

We horen het dagelijks in het nieuws, krapte op de woningmarkt door te weinig nieuwbouw, te weinig betaalbare bestaande woningen et cetera. Om toch maar een koopwoning toegewezen te krijgen laten kopers zich nog al eens verleiden tot het uitbrengen van een hoge bieding, vaak zelfs boven de vraagprijs van de verkoper. De achterliggende gedachte is dan vaak dat er sprake is van een wettelijke bedenktijd van 3 dagen waarbinnen de koop zonder kleerscheuren ongedaan gemaakt kan worden. Daar na komt de periode waarbinnen de koper een beroep kan doen op ontbindende voorwaarde van financiering. Hierbij is in de voorlopige koopakte afgesproken dat de koper onverplicht van de koop af kan zien als blijkt dat financiering niet haalbaar is. De periode die hiervoor geldt ligt doorgaans tussen de 1 tot 3 maanden.

Dat de notaris de spil is waar omheen een vastgoedtransactie draait bleek weer eens uit de volgende (tuchtklacht)procedure aangespannen door een teleurgestelde verkoper.

De notaris heeft een dossier aangemaakt voor een koopovereenkomst waarin ontbindende voorwaarden voor financiering waren opgenomen. Daarnaast was opgenomen dat kopers een bankgarantie diende te stellen of een waarborgsom te storten indien de financiering rond was.

Tijdig beroep

Naar het oordeel van de notaris hadden de kopers in dit dossier tijdig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden financiering door het overleggen van afwijzing financieringsaanvraag/aanvragen met onderbouwing daarvan. De verkoper nam hier geen genoegen mee en spande een tuchtklacht aan tegen de notaris met als insteek dat de notaris de koop niet zomaar als ontbonden had mogen beschouwen. De notaris stelde onder andere het volgende: "Het is mogelijk dat de wederpartij van mening is dat niet is voldaan aan de materiële voorwaarden, zoals het “onvoldoende” inspannen of “onvoldoende” onderbouwen. Helaas kunnen wij als notarissen hier geen standpunt over innemen, omdat wij dan op de stoel van de Rechter gaan zitten. Bij geschillen over de materiele/inhoudelijke kant van de zaak kunnen en zullen deze criteria getoetst moeten worden door een Rechter.”

In de door de verkoper aangespannen tuchtrechtprocedure tegen de notaris verwijt de verkoper de notaris dat hij hier niet heeft gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend notaris mag worden verwacht. De verkoper betoogde dat de notaris partijdig heeft gehandeld door aan de verkoper te melden dat de koper heeft voldaan aan de criteria van het financieringsvoorbehoud. Verder is de verkoper van mening dat de notaris zich niet formeel had mogen uitspreken over het beroep van de kopers op de ontbindende voorwaarde. Volgens de verkoper mag van een zorgvuldig handelend notaris worden verwacht dat hij uiterst nauwkeurig de tekst van de koopakte en de wet volgt.

De kamer voor het notariaat (de tuchtrechter) verklaarde de klacht van de verkoper als ongegrond en gaf de notaris gelijk. De verkoper liet het er niet bij zitten en spande hoger beroep aan tegen de uitspraak van de tuchtrechter. Het gerechtshof waar het hoger beroep diende verklaarde net als de lagere tuchtrechter de klacht van de verkoper als ongegrond.

Geen partijdigheid

Volgens het gerechtshof was er in deze zaak geen sprake van partijdigheid van de notaris. Anders dan verkoper in hoger beroep stelde, beschikte de notaris niet over ‘twee willekeurige A4tjes’ als afwijzing van de financieringsaanvraag van de koper, maar ook over de bijbehorende bijlagen. Gezien de inhoud van de afwijzing financiering met bijlagen heeft de notaris in redelijkheid mogen besluiten dat koper tijdig een gedocumenteerd beroep op de ontbindende voorwaarde heeft conform de bepalingen zoals vastgelegd in de voorlopige koopovereenkomst.

Het antwoord op de vraag of de koper terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, is inderdaad voorbehouden aan de civiele rechter. De notaris kan en mag niet op de stoel van de rechter gaan zitten zoals de notaris ook aan de verkoper kenbaar had gemaakt. Ook voor het overige is het gerechtshof niet gebleken van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de notaris. Volgens het gerechtshof had de communicatie door de notaris op een aantal punten wel beter gekund, maar de communicatie was niet zodanig dat er sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de notaris.

Uit vorenstaand verhaal blijkt maar weer hoe belangrijk heldere communicatie is tussen alle bij een koopovereenkomst betrokken partijen. De notaris is de spin in het web dat vastgoedtransactie heet en is soms ook brenger van slecht nieuws waarbij de betreffende partij zich bij neer moet leggen.

Wilt u meer weten over ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Lees meer
17-06-2024

Beperkingen en mogelijkheden bij bescherming erfdeel kind

Kinderen die minderjarig zijn kunnen erven van iemand anders, bijvoorbeeld de ouder of de grootouders. Maar hoe gaat dat dan verder met dat erfdeel zolang het kind nog geen 18 jaar is? Kinderen tot 18 jaar zijn immers handelingsonbekwaam en kunnen niet zelf over hun vermogen beslissen, dus ook niet over vermogen dat zij erven. In principe wordt het erfdeel dan beheert door de wettelijke vertegenwoordiger van de kinderen, dit zijn meestal de ouder(s) of de voogd(en). De ouder of voogd beslist en is verantwoordelijk voor een goed beheer.

Vanaf 18 jaar mogen de kinderen zelf beslissen over de erfenis. Zij kunnen dan vragen om de erfenis direct te krijgen.

Het komt nog al eens voor dat de erflater een kind vaak nog te jong vindt om vanaf diens 18e zelf over het erfdeel te beslissen. De erflater wil meestal voorkomen dat erfgenamen op jonge leeftijd over grote sommen geld beschikken, zonder dat zij daar verantwoord mee om kunnen gaan. Ook kan het zo zijn dat de erflater liever niet heeft dat de wettelijk vertegenwoordiger van het kind over het erfdeel kan beslissen, bijvoorbeeld omdat bij een ruzie of echtscheiding de ex-partner niet meer wordt vertrouwd met het erfdeel van het kind, of omdat u de ex-partner op financieel gebied minder geschikt acht.

Onder bewind stellen

In dat geval kan de erflater een testament maken en daarin bepalen dat de erfenis die het kind krijgt onder bewind komt te staan. Het bewind kan dus ook langer duren dan de 18 jarige leeftijd. Dit testamentaire bewind houdt in dat een volwassene door de erflater als bewindvoerder wordt aangewezen. Bij het benoemen van de bewindvoerder bedenkt de erflater zelf wie wordt benoemd en waarom. Eventueel kan ook een reservebewindvoerder worden aangewezen.

De bewindvoerder beheert het erfdeel voor het kind. Het kind kan dan dus nog alleen met medewerking van de bewindvoerder over het vermogen beslissen. Dit geldt ook voor de ex-partner, die wel de ouder en wettelijk vertegenwoordiger van het kind is. Ook deze kan alleen met medewerking van de bewindvoerder over het vermogen beslissen.

Beperkingen en mogelijkheden

In het testament kunnen ten aanzien van het bewind verschillende bepalingen, beperkingen en mogelijkheden worden opgenomen. Per kind kan dit dan ook nog variëren, want elk kind is anders in diens behoeften.

U kunt aangeven tot welke leeftijd het bewind van toepassing is, bijvoorbeeld tot het 21e, 23e of 30e jaar. Vanaf die latere leeftijd zal het kind pas zelf de verantwoordelijkheid over de erfenis krijgen. Dit kan zijn omdat het kind eerst zijn opleiding moet afmaken, verder volwassen wordt en eerst dan verstandiger met het erfdeel kan omgaan.

Ook kan in het testament worden aangegeven voor welk doel het erfdeel wel of niet mag worden gebruikt door de bewindvoerder. De bewindvoerder moet ervoor zorgen dat het vermogen van de minderjarige wordt gebruikt voor het welzijn van het kind. Het erfdeel kan dus wel al door de bewindvoerder voor het kind worden gebruikt als het er zelf nog niet over kan beschikken. Bijvoorbeeld voor studie of de aankoop van het eerste huis, maar niet voor levensonderhoud of een dure auto. Uitleg of een toelichting daarop voor het kind en de bewindvoerder waarom dat zo is geregeld kan ook worden opgenomen. Het is tenslotte een bescherming voor het kind, tegen zichzelf of tegen andere personen.

In het testament wordt ook bepaald of de bewindvoerder een bedrag voor zijn diensten in rekening mag brengen. Dat kan afhankelijk zijn van de vraag wie de bewindvoerder is. Als het iemand is die een goede band met het kind heeft, een familielid bijvoorbeeld is het misschien niet zo heel logisch dat deze daarvoor een beloning ontvangt. Als een derde, zoals een professionele bewindvoeringsafdeling of een financieel adviseur, deze taak heeft juist weer wel. Het uurtarief moet dan overigens wel in verhouding staan met het onder bewind gestelde vermogen. Het erfdeel mag overigens niet worden besteed aan persoonlijke uitgaven van de bewindvoerder, welk mag deze zijn onkosten in rekening brengen.

Ook moet worden bepaald in het testament hoeveel toezicht er op het handelen van de bewindvoerder wordt gehouden en wie dat toezicht heeft. De bewindvoerder moet periodiek (jaarlijks) rekening en verantwoording afleggen over het door hem gevoerde beheer en mag geen handelingen verrichten die in strijd zijn met het belang van het kind. Ook bij het einde van het bewind moet er rekening en verantwoording worden afgelegd. Als blijkt dat de bewindvoerder niet zorgvuldig het vermogen heeft beheerd, is hij tegenover de rechthebbenden aansprakelijk voor eventuele schade, tenzij sprake is van overmacht.

Wilt u meer weten over de mogelijkheden voor een bewindregeling in uw testament, neemt u dan contact met ons op. Wij zullen u hierover graag adviseren.

Lees meer
10-06-2024

Gevolgen overlijden bestuurder voor aanbiedingsplicht aandelen

In bijna alle statuten van een besloten vennootschap staat een regeling over het al dan niet verplicht aanbieden van aandelen aan de andere aandeelhouder(s). De aanbiedingsplicht beschermt het besloten karakter van de besloten vennootschap. Het kan niet zo zijn dat je plotseling met andere aandeelhouders wordt opgezadeld. Als de statuten geen afwijkende regeling kennen, geldt de verplichting tot aanbieding zoals geregeld in de wet.

Meestal ziet die aanbiedingsplicht op het aanbieden van aandelen in geval een van de aandeelhouders van plan is een of meer van de aandelen die hij heeft te verkopen. In de statuten van de besloten vennootschap worden vaak aanvullende regels gesteld, namelijk dat er ook moet worden aangeboden als de aandelen op welke wijze ook in andere handen overgaan dan de oorspronkelijke aandeelhouders.

In een recent arrest was een joint venture aangegaan (een samenwerkingsverband) tussen twee besloten vennootschappen. In de statuten van de joint venture stond een change of control clausule (verandering van zeggenschap). De clausule hield in dat de aandelen in de joint venture dienen te worden aangeboden aan de andere aandeelhouder als de zeggenschap van de onderneming van een aandeelhouder rechtspersoon direct of indirect overgaat op een of meer anderen.

Volledige zeggenschap

De aandelen in de besloten vennootschap die de aandelen in de joint venture hield werden gehouden door een stichting administratiekantoor (60%), door de oorspronkelijke eigenaar (20%) en door zijn echtgenote (20%). Een bijzonderheid in deze casus was dat de oorspronkelijke eigenaar doordat hij bestuurder van de stichting administratiekantoor was de volledige zeggenschaap had.

Toen de oorspronkelijke eigenaar kwam te overlijden ging de zeggenschap over en moesten de aandelen worden aangeboden aan de andere aandeelhouder. Althans dat was de conclusie van de rechter.

De vraag nu is natuurlijk of dat ook de bedoeling van de oorspronkelijke eigenaar was. Volgens de rechter wel. Het is derhalve verstandig regelmatig dit soort bepalingen door te laten nemen en te begrijpen wat er is afgesproken.

Lees meer
03-06-2024

Eigen woning in box 3

Wie twee geschakelde woningen heeft waarvan er een zelf bewoond wordt en de andere leeg staat kan een aanslag van de Belastingdienst verwachten waarbij de WOZ waarde van de leegstaande woning door de belastingdienst wordt aangemerkt als vermogen in box 3. Onlangs diende een rechtszaak waarin daartegen bezwaar werd gemaakt. Aan de orde was de vraag of de leegstaande woning was aan te merken als aanhorigheid behorende bij de hoofdwoning. Aanhorigheid is een juridisch begrip voor een zaak die onlosmakelijk verbonden is met een hoofdzaak en daar dus feitelijk deel van uitmaakt.

De rechter stelde de Belastingdienst in het gelijk, waarop een hoger beroep bij het Hof uitkomst moest brengen. Ook die oordeelde gelijk aan de rechtbank. Volgens het gerechtshof heeft het feit dat de woningen als twee-onder-een-kap/duowoningen zijn gebouwd met een enkel steens muur als scheiding en een afsluitbare tussendeur, niet tot gevolg dat er in fiscale zin sprake is van één woning. Het gerechtshof concludeerde dat beide woningen een eigen voordeur hebben en dat de woning – voordat deze leeg kwam te staan – als afzonderlijke woning in gebruik was. De aanwezigheid van een gezamenlijke riool- en wateraansluiting en opstalverzekering maakt volgens het gerechtshof ook niet dat de woningen bij elkaar horen en als een grote woning kan worden beschouwd. De belastingdienst heeft naar het oordeel van het gerechtshof de leegstaande woning terecht tot het box 3-vermogen gerekend en daarvoor een aanslag opgelegd.

Hoge Raad

Er volgde cassatie tegen het vonnis van het Gerechtshof bij de Hoge Raad. Ook daar ving de bezwaarmaker bot. De Hoge Raad oordeelde namelijk dat het cassatieberoep duidelijk niet kan slagen en maakt gebruik van de mogelijkheid om het beroep zonder verdere motivering niet-ontvankelijk te verklaren.

Er is vaker geprocedeerd waarbij de insteek was wanneer een onroerende zaak mag worden aangemerkt als fiscale eigen woning dan wel als aanhorigheid daar bij. Uit diverse procedures kan het volgende worden geconcludeerd dat er sprake is van een aanhorigheid bij een eigen woning:

  • de zaak hoort bij de woning,
  • de zaak is in gebruik bij de woning,
  • de zaak is dienstbaar aan de woning.

Daarbij zijn de omstandigheden van het geval bepalend voor het oordeel of een gebouw en/of terrein als aanhorigheid kan worden aangemerkt. Nabijheid, functie, het feitelijk gebruik en inrichting spelen hierbij een rol. Uit wet en jurisprudentie blijkt dat voor het begrip aanhorigheid een feitelijk gebruik niet wordt vereist. Het gebruikt kunnen worden is al voldoende. De aanhorigheid mag echter niet ter beschikking gesteld zijn of zijn geweest aan een ander, omdat dan geen sprake meer is van dienstbaar zijn aan de woning.

Wilt u meer weten over aanhorigheden? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Lees meer
27-05-2024

Vijf jaar voortzetting bedrijf voorwaarde bij toepassing bedrijfsopvolgingsregeling

De bedrijfsopvolgingsregeling is een regeling die erin voorziet om een onderneming fiscaal vriendelijk naar de volgende generatie door te schuiven. De laatste tijd ligt de regeling regelmatig onder vuur. Dat komt onder meer omdat ondernemers een grote fiscale vrijstelling kunnen genieten die voor niet-ondernemers niet openstaat.

Onlangs moest de rechter er aan te pas komen. Een belang in een houdstermaatschappij werd door ouders aan de drie kinderen geschonken met een beroep op de bedrijfsopvolgingsregeling. Met gebruik van de vrijstelling was belastingvrij een deel van de onderneming aan de kinderen geschonken. Als vervolgens een van de kinderen binnen vijf jaar zijn aandeel in de onderneming aan de andere aandeelhouder vervreemdt (verkoopt), oordeelt de rechtbank dat het beroep op de vrijstelling is komen te vervallen.

Voorwaarden

Een van de voorwaarden van een terecht beroep op de bedrijfsopvolgingsregeling is dat de onderneming gedurende een periode van meer dan vijf jaar moet worden voortgezet. Dat het betreffende kind onder dwang van de andere aandeelhouder zijn aandelenbelang moest verkopen maakt niet uit. Er was niet voorzien in een vrijstelling voor die situatie. De niet geheven schenkbelasting is daarom alsnog verschuldigd.

Bij gebruikmaking van de bedrijfsopvolgingsregeling moet worden voldaan aan de daarvoor geldende vereisten. Niet voldoen betekent alsnog betalen.

Wilt u meer weten over de bedrijfsopvolgingsregeling? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Lees meer

Hebt u een vraag? Bel ons vrijblijvend: 076 - 565 28 50

Volg ons